CONCEPCIÓN DEL
URUGUAY
CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO
8 CAPÍTULO VIII: BARRIOS PRIVADOS
8.1 Definición de Barrio Privado
Es una superficie de terreno, ubicada en área urbana o complementaria,
cuya característica principal es que los frentes de los lotes dan hacia
calles internas, de uso privado, con uno o dos puntos de ingreso al
mismo. Puede estar delimitado por calles de uso público, pudiendo haber
lotes que den hacia la vía pública.
8.2 Características de los Barrios Privados
Los Barrios Privados serán limitados en el espacio, integrados por lotes
construidos o a construirse, ligados por una relación funcional y
jurídica que los convierta en un todo inescindible.
Como expresión de la
forma asociativa adoptada deberán constituir una figura societaria que
como representación jurídica del conjunto (la administración) se
convierta en un interlocutor valido para las autoridades municipales.
El
régimen legal podrá ser el de Propiedad Horizontal, o en su defecto el
de lotes individuales con áreas comunes,(circulaciones y espacios verdes
destinados a actividades deportivas, sociales, etc.), en condominio
indiviso entre los propietarios de los lotes individuales constituyendo
servidumbre a perpetuidad sobre ellos.
En ambos casos los espacios de
uso común se mantendrán dentro del dominio privado.
8.3 Condiciones para su aprobación
a) En el área urbana podrán construirse sólo en los distritos R4 o en
área complementaria.
b) En ambos casos deberá garantizarse que el nuevo barrio no interrumpa
las calles clasificadas como Vías Primarias o Secundarias, debiendo
asimismo respetar los hechos de valor paisajístico.
c) Cuando las calles públicas que vinculan el Barrio Privado con la red
vial no garanticen el acceso, el propietario, (en tanto patrocinante de
este emprendimiento) deberá efectuar el abovedado, afirmado y enripiado
de las calles públicas
d) En toda ocasión que resulte necesario, la Administración del Barrio
Privado deberá garantizar que representantes de las Dependencias
Municipales y/o Provinciales con competencia, en el ejercicio del Poder
de Policía tengan libre acceso a las vías de circulación interna y
control de servicios.
e) Deberá obligatoriamente, incluir en la escritura, el Reglamento de
copropiedad.
f) Deberá dejar asentado en el reglamento de copropiedad, que la
Municipalidad no tiene obligaciones ni responsabilidades por los
inconvenientes que dentro del barrio se generen a terceros o por
terceros.
g) Deberá garantizarse que la limpieza y eliminación de residuos dentro
y en el límite perimetral del barrio, es de exclusiva responsabilidad de
la Administración del Barrio Privado.
h) La administración podrá exigir que los edificios que se construyan
dentro del Barrio Privado, cumplan con un Reglamento particular de
Edificación, previamente autorizado por la Autoridad de Aplicación,
quien tendrá la responsabilidad de constatar que se ajusta en un todo a
los parámetros establecidos por este Código.
i) En concepto de reserva municipal para uso público, se deberá ceder al
dominio público, sobre las áreas linderas al conjunto, una superficie
igual a la de la totalidad de las calles y de las áreas verdes exigidas
para cualquier fraccionamiento.
8.4 Localización de los Barrios Privados
Sólo se admitirá esta tipología en los distritos R4 y en Área
Complementaria.
8.5 Carácter urbanístico
a) Uso Exclusivo:
Los lotes de los barrios privados serán destinados
exclusivamente para viviendas unifamiliares, no permitiéndose ningún
otro destino, ni comercial, industrial, profesional o de otra naturaleza
que no sea el expresado.
b) Uso complementario:
Actividades deportivas que no impliquen el
desarrollo de competencias con elementos mecánicos.
8.6 Estructura parcelaria
a) Lotes:
Tendrán una superficie mínima de 450 m2 y un lado mínimo de
15,00 m.
b) Espacios comunes:
Serán como mínimo la quinta parte de la superficie
destinada a parcelas, y tendrán como destino espacios verdes y canchas
para la práctica de actividades deportivas que no impliquen el empleo de
elementos mecánicos.
8.7 Morfología edilicia
a) Perímetro libre:
Se admitirán sólo edificaciones de perímetro libre.
b) FOS:
La ocupación del suelo podrá alcanzar el 40% de la superficie de
la parcela y dicha superficie se ubicará en el área determinada por los
retiros mínimos obligatorios con relación a los divisorios. Se
computarán a efecto de ese cálculo la proyección de todo lo construido
incluido las galerías y patios tendederos cuando superen los 10 m2 de
superficie.
c) FOT:
La superficie total construida no podrá superar el 80% de la
superficie total del lote. Para este cálculo las galerías y los aleros
se computarán al 50% de su superficie.
d) Altura de la edificación:
La altura máxima de la edificación será de
9m. Dicho punto se tomará desde el nivel 0,00 m. medido en el cordón de
la vereda. Sobre este nivel sólo podrán sobresalir hasta 2,00 m,
antenas, chimeneas, tanques y conductos de ventilación tratados
arquitectónicamente con respecto de la obra.
e) Retiros de edificación:
La edificación deberá dejar totalmente libre
de construcción una franja de 5,00 m al frente y para la línea de fondo
deberá aplicarse la siguiente fórmula: 0,5 (n-20) siendo n la
profundidad del lote, no debiendo ser nunca menor a 3,00 m. En los
laterales deberá dejarse una franja libre de 3,00 m de cada lado. Se
permitirá optar por adosar la edificación sobre una de las medianeras
laterales siempre que se mantenga el retiro obligatorio sobre el lateral
que será igual a la sumatoria de los 2 retiros laterales.
f) Construcciones anexas:
Se podrá realizar dentro de los retiros
laterales, construcciones anexas a las principales, tales como
parrillas, patios de servicio, depósitos, tanques cisternas, etc.
siempre que cumplan con la pauta de no exceder la altura de 3,00m
medidos desde el nivel del terreno natural y que la longitud máxima de
las construcciones no podrá exceder la de la construcción principal de
la vivienda, excluidos alero, galerías, patios y terrazas, debiendo
coincidir con la ubicación de la construcción principal.
Se permitirá la construcción de pérgolas o glorietas de cualquier
material dentro de los retiros laterales siempre que se cumpla con los
siguientes requisitos:
No superarán los 3,00 m medidos desde el nivel del terreno.
No tendrán cerramientos superiores.
La longitud máxima no supere y coincida con la construcción principal.
g) Estacionamiento:
En cada vivienda deberá reservarse espacio para
estacionar como mínimo 2 autos, pudiendo utilizarse para tal efecto las
franjas perimetrales resultantes de los retiros obligatorios (frente y
laterales).
h) Cercos:
Sobre la Línea Municipal se podrá realizar un cerramiento
transparente, de reja, alambre artístico y/o cerco vivo de manera de no
obstruir la vista sobre el frente. De la misma manera en las líneas
divisorias laterales desde el frente hasta la línea de encuentro del
edificio con la medianera.
En ninguno de estos casos se superará la
altura de 1,80 m.. Sobre la línea medianera restante se podrá realizar
un cerramiento cuya parte ciega no podrá rebasar la altura máxima de
1,30 m, el resto del cerramiento deberá ser transparente, de rejas,
alambre artístico y/o cerco vivo hasta una altura máxima de 1,80 m.
i) Forestación interior y parquización:
Los árboles que se planten a
partir de la demarcación de los lotes no deberán estar ubicados a menos
de 3,00 m de los límites de los mismos. Si existieran árboles ubicados
dentro de esa distancia, lo deberán conservar respetándolos en las
construcciones.
8.8 Infraestructura de Servicios
a) Es obligación del propietario, (en su carácter de patrocinante), la
ejecución a su cargo de las extensiones a las redes públicas de
infraestructura de servicios.
b) La ejecución de redes subterráneas de servicios e infraestructura
dentro de los Barrios Privados como así también su mantenimiento será
solventado por el Patrocinante y/o la Administración del Barrio Privado,
la que deberá asumir la responsabilidad de la ejecución de las obras y
asegurar la prestación de los servicios esenciales que serán los
siguientes:
-
Pavimento, Abovedado y afirmado de calles o circulaciones de modo que
garantice la transitabilidad en cualquier circunstancia.
-
Energía eléctrica domiciliaria y alumbrado público.
-
Recolección y traslado de residuos.
-
Red distribuidora de agua potable.
-
Red cloacal y planta de tratamiento de efluentes, si no se pudiera
conectar a la red.
c) Los conductos de distribución en la vía pública de energía eléctrica,
gas, telefonía y video cable deberán ir en forma subterránea, bajo el
césped en la banquina, a excepción de la red de agua y desagüe cloacal
que irán bajo la calzada.
8.9 Morfología Vial
a) Aceras:
Tendrán un ancho mínimo transitable uniforme sobre la línea
municipal de 1,20 m y el resto tendrá un ancho variable según el perfil
de cada cuadra, definido en el proyecto de urbanización. Se destinará a
terrenos absorbentes con cubierta de césped, salvo los tramos necesarios
para acceso peatonal y/o vehicular a las viviendas.
b) Calzadas:
Tendrán un ancho variable, según el perfil de cada cuadra,
definido en el proyecto de urbanización, con cordón cuneta de desagüe
pluvial. Las calles o circulaciones principales tendrán un ancho mínimo
de 15,00 m, las secundarias 10,00 m y las calles sin salida un "cul de
Sac" de 20,00 m de diámetro entre líneas de frente de lotes.
Fuente:
http://www.cdeluruguay.gov.ar/
http://www.colegioarqeste.com.ar/index.php
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