CONCEPCIÓN DEL
URUGUAY
CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO
6 CAPITULO VI: NORMAS DE TEJIDO (MORFOLOGÍA)
6.1 Determinación del Área Edificable.
Se denominará área edificable al sector de las parcelas en la que es
posible ubicar la construcción.
Se determina deduciendo de la superficie total del predio los retiros
reglamentarios de frente, fondo y/o laterales definidos para ese
distrito.
Superficie libre:
Es el porcentaje de terreno que queda libre de
edificaciones y no puede ser ocupado, al aplicar a la parcela el Factor
de Ocupación del Suelo (FOS) que le corresponde según la zona. El 50% de
esta superficie, como mínimo, debe destinarse a terreno absorbente
forestado y parquizado.
Espacio urbano:
Espacio aéreo que incluyendo el espacio público y el
privado comprendido entre los volúmenes edificados de las diferentes
parcelas, permite proporcionar condiciones adecuadas de habitabilidad
(iluminación, ventilación, asoleamiento, acústica, visuales, etc.)
Todos los locales de primera clase deben ventilar e iluminar a este tipo
de espacio, delimitados por la línea imaginaria vertical de los predios
vecinos, y en su frente por el ancho de la calle.
Tanto lo locales de primera como los de segunda iluminarán y ventilarán
únicamente a la misma categoría de Espacio Urbano. Quedan comprendidos
en esta categoría de
Espacio Urbano el espacio público, los retiros de
frente, laterales y fondo y los patios. En los casos de reciclaje de
edificios, la SDU podrá autorizar la ventilación de locales de primera y
segunda clase a espacios no reglamentarios, siempre que se mantengan o
mejoren las condiciones de habitabilidad existentes.
6.2 Línea de Frente o Línea Municipal (L.M.)
Constituye el límite entre la parcela y la vía publica. Según las áreas
se establece la recomendación o la obligación de construir sobre esta
línea la fachada principal de los edificios, y en otros se establecen
retiros obligatorios.
En los distritos donde se permite o exige la construcción sobre Línea
Municipal, en los predios en esquina deberá construirse una ochava.
La
ochava es una sesión al dominio público de un espacio triangular de 2.83
m de lado, tomando el lado de los catetos.
En los distritos en que se establece un retiro obligatorio de la línea
de fachada, deberán respetarse las siguientes condiciones:
a) Obligación de parquizar:
Será obligatoria la parquización del sector
del predio correspondiente al retiro mínimo de frente en todos los
distritos, con excepción de los usos comerciales.
b) Mantener las ochavas actuales en DPH y en edificios catalogados del
ZPH
c) Caso de parcelas en esquina:
Cuando por la aplicación de retiros de
frente reglamentarios resulte que la superficie de esos retiros sobre
ambas calles sea igual o mayor al 20% de la parcela, la A.A. podrá
autorizar que se deje sin efecto el retiro sobre una de las calles.
d) Cercos:
Los cercos de frente y los muros divisorios correspondientes
al retiro de frente, tendrán una altura máxima de 2 (dos) metros. Se
permitirán solamente cercos vivos y/o rejas.
Podrán tener un muro de
basamento de hasta 0,60m de altura. A partir de esa altura, podrán tener
pilares de mampostería que ocupen hasta el 10% del desarrollo sobre el
frente o los laterales.
e) Caso de parcelas en esquina:
En caso de predios esquineros deberán
considerarse los retiros que correspondan a cada cuadra separadamente,
según el distrito que le corresponda a cada una.
6.3 Línea de Frente Interno. (L.F.I.)
Se denominará centro libre o espacio libre de manzana al espacio aéreo
del interior de la manzana limitado por los planos verticales que pasan
por las líneas de frente interno e interna de basamento, destinada
prioritariamente a espacio libre verde definiéndose para cada distrito
su ocupación parcial con otros usos.
Será de aplicación en todos los distritos, exceptuando aquellos
identificados como de protección patrimonial (C2, DPH), en los que se
agrega al FOS un premio por englobamiento de patios.
En los distritos C1, R1, R2 y R4 que forman parte del casco antiguo, así
como en otros distritos cuando las manzanas reproduzcan la geometría del
trazado antiguo (manzanas de 69.28m de lado) se exige la afectación del
centro de manzana a partir del segundo nivel (o de los tres metros de
altura).
Será aplicable en las parcelas de mas de 25m de profundidad. La
línea de frente interno (L.F.I.) o profundidad máxima construible se
obtendrá mediante la aplicación de la siguiente formula:
l = 0,375 . a
Siendo l = la profundidad máxima construible (línea de frente interno)
a = profundidad de la manzana tomada a la altura del lote.
En el distrito R3 será obligatorio dejar libre en el fondo el 20% de la
superficie de la parcela garantizando un mínimo de 6m de distancia de la
medianera del fondo no pudiendo en este caso utilizarse este sector con
construcciones accesorias (quinchos, deposito, etc.)
La línea final de las edificaciones en planta baja definirá la línea de
frente interno de los pisos superiores.
En todos los casos la figura del centro libre de manzana será homologa a
la de la manzana, cualquiera sea la forma de esta última.
En los caso en que afecte el nivel del piso solo podrá ocuparse el
centro libre de manzana con usos complementarios a la residencia
(quinchos, vestuarios, sanitarios, depósitos, etc.) no pudiendo
afectarse a usos deportivos que supongan impactos sobre los muros
medianeros (squash, paddle, frontones de paleta o tenis, football,
basketball, etc.)
En los casos de afectación del centro de manzana con construcciones
estas deberán contabilizarse al calcular FOS y FOT.
Los locales tendrán una altura máxima de 3,00 m siendo las cubiertas
inaccesibles.
Cuando la cubierta sea inclinada se considerará altura máxima a la
semisuma de las alturas mayor y menor.
6.4 Retiros Laterales.
Impone la afectación como espacio urbano de una banda de 3,00 m paralela
a la línea medianera.
Tiene el propósito de conectar el frente y fondo de las parcelas, dando
lugar a un tejido urbano que destaca la autonomía de los volúmenes
construidos.
En el caso de los distritos de alta densidad, la construcción de
edificios de perímetro libre define otras formas de dimensionamiento de
estos retiros.
Según los distritos puede exigirse esta afectación en una de las líneas
medianeras o en dos.
Casos particulares:
Si en el 50% o más de la longitud de la cuadra, no
se han materializado los retiros laterales, estos no serán exigibles en
las nuevas construcciones o ampliaciones que se presenten.
Cuando sean
exigibles retiros laterales y uno o más de los linderos se encuentren
apoyados sobre el eje divisorio de predios, la nueva construcción podrá
apoyarse sobre la medianera existente un mínimo de 4,00 m sobre el otro
lado.
6.5 Patios.
Se entiende por patios al espacio comprendido entre paramentos
verticales que permiten iluminar y ventilar locales de primer y segunda
clase.
Son de particular importancia dentro del casco antiguo (R1)
especialmente en el área de protección patrimonial (DPH y C2),
estableciéndose en estos distritos un premio del 50% de incremento de
FOT para los proyectos que engloben este espacio aéreo con el de las
parcelas vecinas.
a) Dimensiones mínimas de los patios de primera:
Para conformar Espacio
Urbano, la altura del patio no deberá superar el doble del lado menor.
El lado mínimo del patio será de 3,00 m y la superficie mínima de 12,00
m y sus características se regirán según el punto 3.6.1.1 del Código de
Edificación de la Ciudad de Concepción del Uruguay.
b) Dimensiones mínimas de los patios de segunda:
El lado mínimo del
patio de 2º categoría será de 2.00 m, y la superficie de 6.00 m2 y sus
características se regirán según el punto 3.6.1.1 del Código de
Edificación de la Ciudad de Concepción del Uruguay.
c) Forma de medir el Espacio Urbano:
Los espacios de iluminación y
ventilación de locales se medirán entre los filos exteriores de los
muros que den a esos espacios. Los muros y cercos divisorios, existentes
o no, se supondrán de 0.30 m de espesor.
La proyección horizontal de las
escaleras abiertas se considerará dentro de las dimensiones de estos
espacios, no así la correspondiente a galerías y/o salientes mayores a
0.50 metros.
Para el arranque, se tomará la conformación del Espacio
Urbano a partir del nivel del piso del local mas bajo, ya sea de primera
o segunda clase, que ilumine y ventile a través de dicho espacio.
d) Prohibiciones:
No se podrán cubrir los Espacios Urbanos ya existentes
o proyectados, mediante cubierta alguna, ni podrá reducirse sus
dimensiones (salvo en los casos explícitamente permitidos, como
cocheras, centro de manzana , etc.)
e) Patios Apendiculares:
Son extensiones del espacio público aquellos
patios que están abiertos por un lado de su planta a dicho espacio, y
que conforman Espacio Urbano. El lado abierto deberá ser por lo menos el
doble que la profundidad, y no menor a 4,00 m
f) Separación entre cuerpos de un edificio entre medianeras:
Cuando en
una misma parcela la construcción se realice en dos edificios o en
partes de un mismo edificio que resulten enfrentadas, para que conforme
Espacio Urbano la separación entre los dos sectores será como mínimo
igual a la mitad de la altura del edificio o sector del edificio más
alto, y nunca será inferior a 6,00 m
g) Edificios en torre en una misma parcela:
Cuando en un mismo predio la
construcción se realiza en dos ó más torres, la separación mínima entre
paramentos será la que resulte de la aplicación del retiro lateral
reglamentario del distrito, calculado a partir de la altura de la torre
más alta, y nunca será inferior a los 8 m.
6.6 Patios de Segunda o Auxiliares.
Patios de segunda o auxiliares: Son áreas descubiertas y ubicadas entre
los volúmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones no
son aptas para conformar el espacio urbano. A tales patios pueden
iluminar y ventilar los locales de segunda clase siempre que respeten un
lado mínimo de 2,00 m y 6,00 m2 de superficie.
6.7 Planta Libre.
Defínese como tal a la totalidad de la superficie de la planta de
edificio ubicada en cualquier nivel, que al no constituir ningún tipo de
local habitable permite la intercomunicación del espacio urbano.
Planta Baja Libre:
Es la planta libre correspondiente al nivel de acceso
principal del edificio que puede ser ocupada como máximo en un 50% de su
superficie con elementos de circulación vertical, conserjería y locales
para instalaciones complementarias centrales.
6.8 Alturas, Plano Límite.
Plano Límite:
Plano virtual horizontal que limita la altura total de las
edificaciones por encima del cual solo se admite que sobresalgan
instalaciones complementarias (tanques y chimeneas).
Altura Máxima de Edificación:
Medida vertical del edificio según la zona
correspondiente y sobre la cual pueden sobresalir instalaciones
complementarias (tanques y chimeneas) cajas de ascensores y escaleras,
lavaderos colectivos, bauleras.
Edificio:
Cualquier estructura construida para albergar personas,
animales o bienes muebles de cualquier clase y que está fija al suelo en
forma permanente.
Edificio en Torre:
Edificio cuyos paramentos verticales están separados
de los ejes divisorios de predios y de la línea municipal.
Edificio de Perímetro Libre:
Aquel cuyos paramentos desde el nivel del
suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, están
retirados de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones
de altura y distancia establecidas en estas normas.
Edificio de Perímetro Semi-Libre:
Aquél cuyos paramentos desde el nivel
del suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, está
retirados de una de las líneas divisorias de la parcela, según las
relaciones altura - distancia establecidas en cada distrito, se adose a
un muro divisorio existente o no.
Edificio entre Medianeras:
El que puede extenderse hasta las líneas
divisorias laterales de la parcela.
Basamento:
Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno,
entre medianeras con altura fija y sobre el cual se asientan los
volúmenes sobreelevados y retirados del mismo edificio.
6.8.1 Calculo de la altura edificable:
En distritos donde el alineamiento de las construcciones sobre línea
municipal es obligatorio el volumen edificable deberá quedar contenido
por el plano límite cuyo ángulo corresponda con la siguiente relación
R = tg a = h / d
Siendo h = altura del paramento vertical
d = ancho de línea municipal al eje de la calle
Salvo en los casos en que se fije altura mínima sobre línea municipal,
la obligación de construir la fachada se limita al primer piso
(basamento) pudiendo los niveles siguientes retirarse siguiendo el
desplazamiento del plano límite.
En los distritos en los que no se exige la construcción sobre línea
municipal, los paramentos verticales deben quedar inscriptos por debajo
del plano límite, respetando la tangente (r) definida para cada zona.
Para los casos de edificios en altura entre medianeras, se establece un
valor de (r) para cada distrito. Los distritos que lo admiten pueden
recurrir a sucesivos retiros de frente para incrementar la altura.
Siguiendo un procedimiento similar se calcula la altura máxima (r)
edificable en la línea de frente interno siguiendo la siguiente
proporción:
r´ = tg b = h´/ d´= 2
siendo h´ = altura edificable sobre línea de frente interno.
d´ = 50 % de la profundidad de la manzana tomada a la altura del lote.
En algunos distritos esta posibilidad se limita mediante la definición
de un plano límite horizontal de altura fija.
En el caso de edificios de perímetro libre (torres) o semilibre, la
definición de un plano límite sobre la línea de fachada se complementa
con la definición de otros planos límites respecto de la línea de frente
interno (vertical) y de las medianeras laterales, hasta conformar una
envolvente (carpa) dentro de la cual debe quedar inscripta la volumetría
edificable.
La distancia entre paramentos verticales deberá respetar la siguiente
proporción a partir de una distancia límite de 4,00 m de cada medianera:
Fuente:
http://www.cdeluruguay.gov.ar/
http://www.colegioarqeste.com.ar/index.php
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