CONCEPCIÓN DEL URUGUAY

CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO


3 CAPÍTULO III: NORMAS DE USO DE SUELO

3.1 TIPO DE USO

En este Capítulo se definen cuales son los usos compatibles e incompatibles según las características de cada distrito en que está subdividido el territorio municipal, subdivisión que surge en función de la existencia actual de usos predominantes, de la situación socio económica general y de cierta orientación deseable de desarrollo y ordenamiento urbano.

Se entiende por uso de un inmueble (terreno, edificio o estructura) a la función o destino para el cual ha sido diseñado, construido, ocupado, utilizado o mantenido.

La autorización para construir, ampliar, remodelar o demoler todo tipo de construcciones, así como la posibilidad de habilitarlos para cualquier tipo de uso, supone el reconocimiento del derecho de cada contribuyente a realizar, sea propietario y/o persona en virtud de cualquier titulo o calidad legítima, una actividad lícita y compatible con la zona de radicación en el mismo, derecho que se encuentra subordinado al cumplimiento de condiciones establecidas por leyes y ordenanzas, y su reglamentación.

3.2 DENOMINACIÓN DE USOS

3.2.1 Tipos de uso:

Uso Habitacional:
A todo aquel inmueble destinado a vivienda.

Uso de Servicios:
A todas aquellas actividades públicas o privadas de carácter administrativo, educativas y culturales públicas o privadas, recreativas, de servicios profesionales, técnicos o artesanales y/o de apoyo al desarrollo general de la comunidad, que no genere una actividad comercial específica sino una contraprestación de servicios.

Uso Comercial:
A todas aquellas actividades que implican una transacción económica con o sin entrega de mercaderías a los usuarios en el lugar de radicación..

Uso Industrial:
A todas aquellas actividades que implican un proceso de transformación de una determinada materia prima en un producto elaborado.

Uso Rural:
A todas aquellas actividades de tipo agropecuario y en la zona del ejido fuera de la zona urbanizada.

3.2.2 Características de los usos

Uso Exclusivo:
Cuando un distrito admita como afectación un único uso.

Uso Permitido:
Aquel que puede habilitarse en un distrito, cumpliendo con las prescripciones de la presente norma.

Uso Condicionado:
Función que en principio puede ser considerada prohibida para la zona pero que en el marco de determinadas condiciones establecidas en esta norma puede ser admitida.

Uso Prohibido:
Todo uso no habilitado por la presente norma para el distrito.

3.2.3 Alcances.

Cuando un uso esté permitido el propietario y/o persona en virtud de cualquier titulo o calidad legitima, podrá solicitar su radicación o habilitación presentando los planos de obra correspondientes a las construcciones, ampliaciones o remodelaciones necesarias para el normal desarrollo de la actividad a ejercer.

En caso que el uso estuviera prohibido, no tiene derecho a construir, remodelar o ampliar un local con ese destino corriendo por cuenta del responsable los perjuicios derivados de su clausura y/o demolición.

Cuando un uso se señale como condicionado, la posibilidad de desarrollar una determinada actividad que esté restringida dependerá de condiciones especificas. Para este caso y por medio de profesional competente, se deberá presentar un estudio pormenorizado de las condiciones de la construcción y de las características técnicas del proceso que se pretende implementar, explicitando y garantizando el marco de condiciones para que pueda ser autorizada la actividad que se propone establecer.

Cuando la autoridad de aplicación considere que el informe es favorable deberá elevar el conjunto de las actuaciones al H.C.D quien podrá autorizar esta localización por medio de una Ordenanza.

Cuando se trate de procesos industriales en que los niveles de molestia dependan de la tecnología aplicada al proceso productivo, los estudios deberán ser realizados por un profesional competente y habilitado por el Colegio Profesional respectivo.

Cuando se trate de actividades comerciales y de servicios en que los niveles de molestia deriven de las características del edificio o de las condiciones del entorno urbano en que se desarrollara la actividad, los estudios deberán llevar la firma de un profesional del área de su competencia.

La autoridad de aplicación exigirá el cumplimiento de las disposiciones que se dicten y las verificará previo a la habilitación.

3.2.4 Usos no consignados.

Para aquellos Usos que no figuran en esta norma será responsabilidad de la autoridad de aplicación compararlos con otros análogos, asimilándolo a las condiciones de lugar y actividad de alguno tipificado mediante resolución estimatoria o desestimatoria debidamente fundada.

Si por vía del método analógico no fuera posible asimilarlos, la autoridad de aplicación deberá efectuar un estudio particularizado de esa actividad elevando el DEM al H.C.D la propuesta de inclusión y categorización del Uso para ser incorporado al código por medio de Ordenanza.

3.3 SITUACIONES PREEXISTENTES.

3.3.1 Habilitaciones vigentes.

En los casos de usos preexistentes que cuenten con habilitaciones vigentes a la fecha de sanción de este código y que resultaren prohibidos para la zona por la presente norma, las mismas se mantendrán en tanto no se modifiquen las condiciones de hecho y derecho tenidas en cuenta al momento de su otorgamiento en cuanto a la característica de la actividad y de la construcción.

En el caso de que los organismos oficiales de control comprueben altos niveles de molestias que fuera preciso eliminar o corregir, el titular de la habilitación tendrá la obligación de ajustarse a lo establecido en la legislación vigente sobre la materia, dentro del plazo y de acuerdo a las medidas necesarias que considere el órgano administrativo competente.

El cese de la actividad prohibida hará caer el derecho preexistente de la radicación, tanto del propietario del inmueble y/o persona en virtud de cualquier titulo o calidad legitima, según sea el caso.

3.3.2 Ampliación y/o remodelaciones.

En caso de situaciones preexistentes de establecimientos ubicados en zonas que este código no habilita solo se admitirán remodelaciones siempre que estas tiendan a una mejora fehaciente subsanando los niveles de molestia de la actividad. En estos casos el proceso de habilitación deberá ajustarse a la modalidad definida a los usos condicionados.

3.4 CATEGORÍAS Y CARACTERÍSTICAS DEL USO.

3.4.1 Metodología de clasificación

A los efectos de determinar su ubicación, aparte del Uso Habitacional el que estará habilitado en todo el Ejido, salvo en las Zonas Industriales exclusivas; y del Uso Rural el que estará habilitado en toda el Área Rural y en toda el Área Complementaria; se dividirán las actividades en: Uso de Servicios, Comerciales e Industriales, las que serán subdivididas en cuatro categorías de acuerdo a su nivel de conflicto con el entorno inmediato.

Estas categorías son:

a. Inocuas
b. Parcialmente incomodas
c. Incomodas
d. Peligrosas

Para determinar la categoría de la actividad (CA) en los casos de Uso Comercial y Uso de Servicios se utilizará la ponderación de diversos factores que se explicitan en la planilla adjunta, la que deberá ser completada por la autoridad de aplicación en base a la documentación presentada por el interesado.

	SI	NO
a) produce ruidos
b) produce vibraciones
c) produce polvillo
d) produce gases, nieblas o vapores
e) genera carga y descarga diaria
f) genera afluencia masiva de vehículos en forma permanente
g) genera afluencia masiva de personas en forma permanente
h) genera movimiento de vehículos de gran porte
i) tiene depósitos de inflamables, explosivos o sustancias peligrosas
j) tiene actividad en horario nocturno (22.00 hs. A 6.00 hs.)

Se consideraran de acuerdo a lo siguiente:

Inocuas: ningún SI
Parcialmente incómodas: hasta 3 SI
Incómodas: de 4 a 6 SI
Peligrosas: más de 6 SI

3.4.1.2
Para determinar la categoría de la actividad (CA) en los casos de Uso Industrial se tendrá en cuenta lo siguiente:

La radicación de Industrias en el ámbito del Ejido Municipal estará sujeta a la aplicación de la Ley N° 6260 de la Provincia de Entre Ríos.

Se utilizará lo estipulado en la Ley N°6.260 de la Provincia de Entre Ríos y su Decreto Reglamentario N° 5837, artículos 9, 10 y 11 los que se transcriben, para la clasificación de las industrias en Inocuas, Parcialmente Incómodas, Incómodas y Peligrosas.

“Artículo 9º Se considera establecimientos incómodos a aquellos en que se elabore, manipule, acumule, empleen o tengan como residuos, sustancias en estado sólido liquido o gaseoso que produzcan o liberen emanaciones, gases, nieblas, vapores o polvos, que sin llegar a ser perjudiciales, inflamables o explosivos produzcan molestias al personal, a la población en general y las circunvecinas en particular.

Serán calificados en la misma forma aquellos establecimientos que emitan ruidos o vibraciones y otras formas de energía que supere los niveles que se fijen en las normas complementarias.”

“Artículo 10º A los efectos de su ubicación los establecimientos incómodos se clasificaran en dos subgrupos:

a) Parcialmente incómodos: son aquellos que originan molestias leves en horario diurno, sin producir excesivos malos olores, polvos, ruidos o vibraciones.

b) Incómodos: Son aquellos que originan molestias notables por malos olores, polvos, ruidos, o vibraciones, y en particular si están presentes en horarios nocturnos.”

“Artículo 11º A los fines de la presente reglamentación se consideran como establecimientos peligrosos:

a) Los que elaboren, manipulen, almacenen, empleen o tengan como residuos sustancias explosivas, inflamables o muy combustibles. Se exceptúa de esta clasificación a aquellos almacenamientos de combustibles, en cantidades reducidas, destinado a la generación de energía e instalados según normas de seguridad.

b) Los que elaboren, manipulen, almacenen o tengan como residuos sustancias que por su toxicidad, en casos de escapes al medio ambiente puedan originar riesgos directos o indirectos para la población.”

3.4.2 Otros factores y características para determinar la localización.

Se consideraran como factores que inciden en la localización de estas actividades los siguientes:

- Producción de residuos y efluentes;
- Riesgos potenciales de cualquier origen; y
- Superficies cubiertas destinadas a la actividad.

Con dichos parámetros y su consiguiente clasificación, dándole un valor numérico, se conforma una polinómica cuyo resultado determina la posibilidad o no de radicar dicha actividad en cada distrito, en función de un valor máximo admisible para esa zona.

Dicha polinómica estará conformada de la siguiente manera:

Categoría de la actividad (CA) + Producción de residuos y efluentes (PRE) + Riesgo potencial (RP) + Superficie cubierta ocupada (SCO) = Puntaje.

3.4.3 Valores numéricos

A los efectos de cuantificar lo determinado en el ítem 3.4.1 y 3.4.2 se determinan los siguientes valores numéricos:

Categoría de la actividad CA

a. Inocuas                         1
b. Parcialmente incómoda     3
c. Incómoda                      6
d. Peligrosa                      10

Producción de residuos y efluentes PRE

a. Residuos normales- Recolección por servicio común                                        1
b. Residuos excepcionales- Recolección por servicios especiales                           5
c. Residuos y efluentes - De tratamiento especial y/o contaminación ambiental      10

Riesgos potenciales (Incendio, explosión o accidentes) RP

a. Riesgo bajo        1
b. Riesgo medio      5
c. Riesgo alto       10

Superficie cubierta ocupada SCO

a. Hasta 100 m2.              1
b. Hasta 200 m2.              2
c. Hasta 300 m2               3
d. Hasta 400 m2.              4
e. Hasta 500 m2.              5
f. Hasta 600 m2.               6
g. Hasta 700 m2.              7
h. Hasta 800 m2.              8
I. Hasta 900 m2.               9
j. Hasta 1.000 m2 o más   10

CUADRO DE USOS.

USO ZONA	SERVICIOS		COMERCIAL		INDUSTRIAL		HABITACIONAL		RURAL
DPH	10		8		4		SI		NO
C1	10		10		5		SI		NO
C2	10		10		5		SI		NO
R1	20		20		10		SI		NO
R2	30		30		10		SI		NO
R3	30		30		10		SI		NO
R4	30		30		10		SI		NO
R5	40		40		20		SI		NO
I1	40		40		40		SI		NO
I2	40		40		40		NO		NO
AC1	40		40		20		SI		NO
AC2	40		40		20		SI		NO
AC3	40		40		30		SI		NO
AC4	40		40		NO		SI		NO
AC	40		40		30		SI		SI
AR	40		40		40		SI		SI
P	40		40		30		NO		NO
E	30		30		NO		NO		NO
V	40		NO		NO		NO		NO
UF	30		30		NO		SI		NO
RN	SI		NO		NO		NO		NO
RU	NO		NO		NO		NO		NO

NOTAS:

1) Las cifras representan puntaje máximo admitido.
2) En zona Industrial 1 y 2 la actividad de servicios y comercial permitida será exclusivamente la de apoyo o vinculada a la actividad industrial.
3) En zona portuaria (P) la actividad de servicios, comercial o industrial
permitida será la de apoyo o vinculada a la actividad portuaria


3.6 DE LA CLASIFICACIÓN POR LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

La autoridad de aplicación determinará en cada caso la categoría del uso en base a la Categoría de la Actividad (CA) en función de lo establecido en 3.4.1, adicionara los factores de Producción de Residuos y Efluentes (PRE) y el factor de Riesgo Potencial (RP) en base a los datos que suministre el interesado cotejados con casos similares, y el factor Superficie Cubierta Ocupada (SCO) en base a los planos de edificación presentados.

Con el puntaje obtenido determinará si está o no habilitada para la radicación en cada zona utilizando el Cuadro de Usos de 3.5

3.7 PARCELAS AFECTADAS POR DOS DISTRITOS DISTINTOS

a) Parcelas en esquina: Se podrá adoptar el uso del distrito menos restrictivo hasta un máximo de 17,00 metros o un cuarto de la longitud de la cuadra, lo que resulte menor, medido desde la intersección de las líneas municipales.

b) Parcelas con salida a dos o más calles: se podrá adoptar el uso del distrito menos restrictivo hasta los dos tercios de la profundidad de la parcela medida desde el frente que da al distrito menos restrictivo. En el caso de parcelas irregulares, deberá solicitarse dictamen de la A.A.

c) Un tercer caso corresponde a las parcelas afectadas por un alineamiento comercial. También en este caso podrán adoptar los usos correspondientes al distrito menos restrictivo.

d) Con el fin de garantizar la unidad funcional de las calles, en el caso en que el límite entre dos distritos quede definido por una calle las parcelas frentistas podrán adoptar los usos del distrito de enfrente.

e) En el caso de las calles que delimitan el distrito de protección histórica, los parámetros morfológicos del DPH serán de aplicación obligatoria.

f) En el caso de las calles que delimitan el distrito C1 las parcelas frentistas de la vereda opuesta deberán adoptar los parámetros del C1 .

3.8 USOS TRANSITORIOS EN TERRENOS BALDÍOS

Con las limitaciones más abajo enunciadas se autorizará en forma precaria y como uso transitorio la utilización de los predios baldíos ubicados en los distritos clasificadas como comerciales por el COU. Se autorizará la instalación de los siguientes rubros, previo informe favorable de la A.A.:

a) Estacionamiento de automóviles
b) Exposición y venta de objetos de arte y artesanías.
c) Exposición y venta de piletas de natación.
d) Exposición y venta de libros nuevos y usados.
e) Exposición y ventas de plantas y flores.
f) Juegos para niños que no ocasionen ruidos, emanaciones, vibraciones, etc.
g) Venta de artículos de jardinería y camping.
h) Venta de automóviles nuevos y usados.
i) Venta de embarcaciones.
j) Ventas de casas rodantes y trailers.

Deberán cumplimentarse las siguientes condiciones:

a) Las autorizaciones y aprobaciones se otorgarán en forma precaria y por un plazo máximo de 3 (tres) años quedando su renovación a criterio de la A. A.

b) Se colocará en todo el predio un tipo de solado, natural o artificial, que impida la formación de barro. Se exceptúa los sectores correspondientes a los retiros de frente, fondo y/o laterales que surjan de las reglamentaciones en vigencia, los que deberán ser parquizados.

c) El predio deberá estar cercado, en el frente y en todo el perímetro en el que no existan medianeras, de acuerdo a lo dispuesto para los retiros de frente.

d) Deberán colocarse elementos protectores en medianeras y cercos de frente cuando la actividad involucre el movimiento de vehículos dentro del predio.

e) Se permitirá la construcción de un local de atención y/o venta, con los servicios sanitarios mínimos exigidos por el Código de Edificación, cuya superficie cubierta será de un máximo de 20 (veinte) metros cuadrados no pudiendo la altura ser superior a 3 m cuando se trata de techo plano y 4.50 m a la cumbrera cuando se trata de techo con pendiente.

f) No se permitirán depósitos ya sean cubiertos o al aire libre, aún con elementos propios de la exposición o venta que se autorice.

g) Los predios deberán contar con vereda reglamentaria.

h) La publicidad que se incorpore será mínima necesaria para enunciar la actividad, debiendo incluirse la propuesta en el proyecto que se presente para ser aprobado.

i) La forestación existente dentro del predio deberá ser conservada.

j) Toda transferencia, cambio de rubro o modificación, deberá ser denunciada; transgredir esta norma implicará el cese de la autorización concedida.


Fuente:
http://www.cdeluruguay.gov.ar/
http://www.colegioarqeste.com.ar/index.php

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www.tommasiarquitectura.com.ar