CONCEPCIÓN DEL
URUGUAY
CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO
1 CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
1.1 Introducción
El Código de Ordenamiento Urbano (COU) es un instrumento normativo del
Plan Estratégico de Concepción del Uruguay (PECU) y por lo tanto
resultado de un amplio proceso de discusión de la problemática de la
ciudad en sus diferentes dimensiones.
Del conjunto de ejes estratégicos consensuados, en su Cuarto Eje
Estratégico el PECU especifica la decisión de implementar un plan
Urbanístico para la Ciudad de Concepción del Uruguay, desagregando un
conjunto de acciones concretas:
Poner en funcionamiento los nuevos mecanismos de gestión del desarrollo
urbano, especificando la necesidad de sancionar una normativa
urbanística que regule la subdivisión, tipos e intensidades de uso del
suelo, definiendo una morfología adecuada para cada zona de la ciudad en
función de sus potencialidades y persistencias.
Definir políticas destinadas a acompañar el crecimiento del área urbana,
destacando la necesidad de sancionar una normativa que regule las pautas
de subdivisión y los estándares requeridos para la producción de suelo
urbano, y de definir criterios para la construcción de nuevos conjuntos
habitacionales.
Poner en valor el patrimonio construido llevando adelante un trabajo de
relevamiento y catalogación de áreas y edificios de valor patrimonial
(histórico, arquitectónico o paisajístico) definiendo una normativa
especifica para las áreas de protección.
Prever mecanismos que hagan posible la presentación, evaluación y
eventual aprobación de iniciativas que por su escala o intensidad de
ocupación impliquen una posible alteración del comportamiento previsto
para el futuro de la ciudad.
1.2 Objetivos
Siguiendo las directivas del plan en su articulado éste Código se
propone definir marcos de referencia generales y particulares en materia
de uso del suelo, parcelamiento de la tierra, densidad de ocupación y
tejido urbano, definiendo asimismo parámetros de protección y puesta en
valor del medio ambiente natural y del patrimonio construido.
Son objetivos de este Código:
a) Contribuir al mejoramiento de las condiciones de vida de la población
de Concepción del Uruguay incidiendo en el mejoramiento de las
condiciones de estructuración del espacio urbano.
b) Promover el desarrollo económico de la ciudad, poniendo en valor la
capacidad de soporte de su estructura urbana y ambiental, afirmando que
sus condiciones ambientales y sociales son la principal garantía de la
calidad de su producción.
c) Garantizar un adecuado ordenamiento territorial, orientando las
actuales tendencias de desarrollo en función de los objetivos
propuestos.
d) Evitar que la localización de nuevos hechos o actividades que
pudieran provocar o agravar conflictos funcionales o ambientales, y
corregir los efectos de los ya producidos.
e) Asegurar la conservación, mejoramiento y puesta en valor del medio
ambiente, implementando acciones de recuperación de las áreas que hayan
sido dañadas.
f) Preservar áreas de interés patrimonial, histórico o paisajístico; los
sitios, lugares o monumentos históricos; las obras de arquitectura, y
todo aquello integrante del paisaje urbano, que resulte representativo y
significativo del acervo tradicional y cultural de la comunidad.
1.3 Alcances
Las disposiciones de este Código alcanzan y rigen todos aquellos asuntos
relacionados directa o indirectamente con el ordenamiento urbanístico
del territorio de la Ciudad, en especial con cuestiones referidas al uso
del suelo, a los edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y
ensanche de vías públicas, la subdivisión y englobamiento de parcelas,
los volúmenes edificables, el tejido urbano, la preservación de los
ámbitos históricos, arquitectónicos y paisajísticos.
Todos los organismos deberán asimismo aplicar las resoluciones de
carácter general que dicte la Autoridad de Aplicación (A. A.), quien
tendrá la responsabilidad de aclarar o interpretar las disposiciones de
este Código, dejando expresa constancia de los criterios aplicados en
cada caso.
Este marco normativo no pretende ser exhaustivo ni único, reconociendo
la existencia de otras leyes, ordenanzas, disposiciones y reglamentos
también referidos a cuestiones que son de su competencia, debe sin
embargo establecer criterios precisos evitando que la existencia de
superposiciones o ambigüedades dificulten la aplicación de la norma.
Quedan por lo tanto derogadas toda disposición que se oponga a las
previsiones establecidas en este Código. Asimismo quedan derogadas las
definiciones de los términos técnicos que figuran en normas anteriores a
la vigencia de las presentes. En el caso que se presenten casos que
constituyan materia opinable, la Autoridad de Aplicación (A. A.) deberá
ponderar los criterios de aplicación, y explicitar estos criterios
fundamentando su toma de posición.
1.4 Efectos
Las disposiciones de este Código son aplicables tanto a personas físicas
como jurídicas, sean éstas últimas de carácter público o privado, con
relación a los bienes sobre los cuales ejerzan derechos y que se
encuentren ubicados dentro del ejido municipal.
Limitación de validez de los permisos y habilitaciones preexistentes.
La existencia de actos administrativos desarrollados con anterioridad a
la sanción de este Código dan origen a derechos adquiridos que el
Municipio reconocerá a los propietarios
Asumiendo que esos derechos caducan en tanto no se realice el fin que
dio lugar a estos actos administrativos se fija un plazo para la
vigencia de estas autorizaciones.
En el caso de habilitaciones aprobadas con anterioridad, que queden
prohibidas por el presente Código cuentan con un plazo de 3 meses para
concretar el inicio de la actividad.
Cuando se trate de locales
habilitados, mantendrá su vigencia siempre que se respeten las
características del local en el momento de su última habilitación.
En caso que las instalaciones requieran de trabajos de remodelación o
ampliación deberán ajustarse a las directivas de este Código. (ver 3.3.1
y 3.3.2 Certificado de uso conforme).
En el caso de loteos y urbanizaciones se fija un plazo máximo de 6 meses
para iniciar los trabajos tendientes a su materialización y de 2 años
para concluirlos. En el caso de subdivisiones parcelarias se fija un
plazo de un año para concretar su escrituración y registro catastral.
Quienes cuenten con planos aprobados o permisos de construcción que no
hayan sido aun materializados tendrán un plazo de 6 meses para iniciar
los trabajos y de dos años para concluirlos.
De acuerdo con la normativa vigente se entiende que la finalización de
los trabajos se documenta mediante la presentación de los planos
conforme a obra. Vencidos estos plazos todo trabajo deberá ajustarse a
las disposiciones de este Código.
1.4.1 Disposición transitoria.
Se estipula un plazo de dos meses para que la A. A. resuelva los
expedientes en trámite iniciados con anterioridad a la sanción de este
Código y que no hayan obtenido aun resolución. Se establece un plazo de
dos meses para todos aquellos proyectos en ejecución aún no presentados
oficialmente. En ambos casos la normativa de aplicación es la vigente
antes de la sanción de este Código.
1.5 Ámbito y Autoridad de Aplicación
El presente Código de Urbanismo será de aplicación en todo el ejido
municipal de la Ciudad de Concepción del Uruguay.
La autoridad de aplicación del COU es la Secretaría de Desarrollo Urbano
(SDU) de la Municipalidad de Concepción del Uruguay, ajustándose sus
competencias a lo establecido por la ordenanza que establece la
asignación de competencias en el departamento ejecutivo (Art. 116 de la
ley 3001 de la Pcia. de Entre Ríos).
Para el ejercicio de esta función la Autoridad de Aplicación (A. A)
deberá crear una Comisión Asesora, a la que convocará periódicamente
para tratar temas que por su importancia o potencial conflictividad
requieran la conformación de una sólida base consensual.
Esta comisión
estará conformada por miembros de los Departamentos Ejecutivo y
Deliberante Municipal y por personas representativas de la comunidad
local.
La Comisión Asesora deberá intervenir en todos los casos que no estén
contemplados en el presente Código o en los casos de dudosa
interpretación.
La autoridad de aplicación constatará el cumplimiento de estas
disposiciones, exigiendo la presentación de la documentación técnica
necesaria, que será analizada, visada y registrada, conformando un
archivo documental de la estructura parcelaria (catastro) y de las
edificaciones.
Tendrá asimismo competencias en la implementación de programas y
proyectos tendientes a ejercer una gestión dinámica del presente Código.
Sobre la base de esta información, la autoridad de aplicación ejercerá
el poder de policía, constatando que las construcciones correspondan con
la normativa vigente y con la documentación técnica presentada.
En los casos que lo considere pertinente apoyará sus dictámenes en los
informes elaborados por la Comisión Asesora, o por sus subcomisiones.
1.6 Texto Ordenado y Difusión de este Código
1.6.1 Texto Ordenado.
Se encomienda a la autoridad de aplicación llevar adelante el registro
de las posibles modificaciones, ampliaciones o especificaciones
debidamente aprobadas del presente Código, debiendo publicar anualmente
una versión ordenada en la que se incorporen estas modificaciones
manteniendo inalterada la continuidad de su articulado.
La autoridad de aplicación deberá asimismo guardar registro de las
resoluciones de carácter general así como de las interpretaciones que
realice frente a casos particulares, de modo de garantizar que estas
interpretaciones aseguren el cumplimiento del principio de igualdad ante
la ley.
1.6.2 Difusión.
La autoridad de aplicación tendrá la responsabilidad de implementar
mecanismos (desarrollo de cursos, conferencias o publicaciones)
destinados a facilitar la comprensión y el manejo del Código tanto en
medios profesionales especializados como a los vecinos interesados en
adquirir estos conocimientos.
1.6.3 Consultas y Reforma de Oficio.
Sin perjuicio de la utilización de los mecanismos de reforma al Código,
previstos en el capítulo X “Procedimiento de modificaciones al Código”,
la autoridad de aplicación recabará todos los años informes de las
entidades profesionales, de la universidad, de las cámaras empresarias,
de las organizaciones vecinales y de los organismos de la administración
central de la ciudad. Esta consulta estará referida a las dudas y
dificultades que ofreciere en la práctica, la aplicación de este Código.
1.7 Publicación
El presente Código entrará en vigencia después de su publicación en el
Boletín Municipal y por medio de una edición, realizada sobre soporte
gráfico o magnético, que puede ser adquirida por los interesados. La
autoridad de aplicación deberá contar con por lo menos un ejemplar de
esta edición, para ponerlo gratuitamente a disposición de los
recurrentes que soliciten su consulta.
Este texto deberá ser actualizado anualmente de acuerdo con lo
establecido en él articulo 1.6.1 (texto ordenado) difundiéndose
oficialmente las reformas incorporadas.
1.8 Conceptos y Definiciones
A los fines del presente reglamento en los anexos se adjunta un glosario
en el que se precisan los contenidos de las palabras y expresiones
utilizadas en el presente Código.
1.8.1 De los Usos del Suelo:
Alineamiento:
Afectación sobre las parcelas frentistas de una
determinada calle o vialidad.
Área Rural:
Son aquellas áreas de explotación rural insertas dentro del
ejido urbano.
Área Complementaria:
Corresponde con los sectores adyacentes del área
urbana, que por sus características, ubicación o dimensiones, adquieren
relevancia en el mediano plazo, presentando condiciones adecuadas para
una posible ampliación del perímetro urbano.
Área de Reserva:
Son aquellas áreas que por sus características
adquieren un interés
especial en el largo plazo.
Área Urbana:
Es el área que constituye el núcleo poblacional de mayor
densidad, siendo su función predominante la residencial, así como las
actividades secundarias (industriales) y terciarias (comercio, finanzas,
administración), los equipamientos y los servicios comunitarios.
Área:
Recorte operativo que delimita el territorio municipal en grandes
sectores.
Distrito de Urbanización Especial:
Son aquellos distritos afectados por
normas especiales que afectan las construcciones con un número mayor de
parámetros definidos por un proyecto de diseño urbano.
Distrito Verde:
Corresponde a parcelas o sectores de la trama urbana de
propiedad pública en los que predomina la vegetación y el paisaje. Su
función principal es servir a la recreación de la comunidad y contribuir
a la depuración del medios ambiente. En general se los afecta como
plazas , plazoletas y parques.
Distrito:
Zona o sub-zona a la que se le asignan parámetros
urbanísticos, constituyen las unidades espaciales de la codificación.
Distritos Residenciales:
Los destinados como uso predominante y a veces
exclusivo, a la localización de viviendas con el fin de garantizar y
preservar las buenas condiciones de habitabilidad.
Distritos Comerciales:
Los destinados a la localización de comercio
minorista como uso predominante, y en algunos casos con el uso
complementario de administración y servicios; el uso de vivienda pasa a
ser también complementario aún cuando el número de unidades supere en
superficie la ocupación comercial de P.B.
Distritos Industriales:
Destinados a la localización de actividades
industriales y de almacenaje, como uso predominante y a veces exclusivo.
Subárea de Reserva Natural:
Se trata de unidades ambientales que por sus
características presentan un interés especial, como garantía del
mantenimiento de las condiciones ambientales y como reaseguro de la
sustentabilidad del asentamiento. Áreas inundables, arroyos, costa e
islas del Uruguay dentro del ejido urbano.
Subárea de Reserva Urbana:
Fracciones de extensión considerable,
generalmente sin amanzanar, actualmente con usos específicos de escasa
ocupación del suelo, que en el futuro pueden incorporarse y complementar
el tejido urbano mediante normas especiales estudiadas al efecto.
Subárea Suburbanizada:
Corresponde a los sectores de la trama actual que
aun no han logrado contar con los niveles de infraestructura
indispensable para su clasificación como Subárea Urbanizada.
Subárea Urbanizada:
Corresponde a los sectores de la trama actual de la
ciudad que ya cuentan con servicio de energía eléctrica, agua corriente
y cloaca.
Subárea:
Unidad espacial resultante de la subdivisión de un área.
Subzona:
Unidad espacial resultante de la subdivisión de una zona.
Uso complementario:
El destinado a satisfacer, dentro de la misma
parcela o distrito, funciones necesarias para el desarrollo del uso
principal.-
Uso condicionado:
Función que en principio puede ser considerada
inadecuada para la zona pero que en el marco de determinadas condiciones
técnicas puede ser admitida
Uso conforme:
Cualquier actividad que se desarrolle o se pretenda
desarrollar en una parcela que cumpla con las normas previstas para la
zona respectiva.
Uso del suelo:
Destino establecido para el suelo en relación al conjunto
de actividades humanas que se desarrollan o tengan posibilidades de
desarrollarse sobre ese territorio.
Uso exclusivo:
Cuando el distrito admite como afectación un único uso
Uso no conforme:
Cualquier actividad que se desarrolle o se pretenda
desarrollar en una parcela y que no cumpla con las normas previstas para
la zona respectiva.
Uso predominante:
Es el tipo de usos que define la afectación de un
determinado distrito. Su predominio puede depender de la cantidad de
suelo afectado o de la intensidad de la actividad que se realiza,
generando respecto de los demás usos que se desarrollan en esa misma
zona relaciones de subordinación.
Uso prohibido:
Son los usos cuyo destino se consideran incompatibles con
los autorizados de acuerdo a las características de la zona.
Uso:
El uso de un inmueble es la función para la cual el terreno, el
edificio o estructura asentados en él, ha sido diseñado, construido,
ocupado, utilizado o mantenido.
Usos permitidos:
Son los usos (predominantes o complementarios) que
pueden radicarse en un distrito cumpliendo con las prescripciones de
esta norma.
Zona:
Área de características homogéneas.
1.8.2 De la Ocupación del Suelo:
Área edificable:
Se denomina así al sector de las parcelas en la que es
posible ubicar la construcción.
Se determina deduciendo de la superficie total del predio los retiros
reglamentarios de frente, fondo y/o laterales definidos para ese
distrito.
Factor de Ocupación del Suelo (FOS):
Porcentaje de la superficie total
del terreno que se puede ocupar con los usos establecidos.
A los efectos del cómputo de la superficie ocupada se tomará el área de
la envolvente de las proyecciones horizontales de todos los niveles del
edificio incluidas las salientes y los voladizos o balcones mayores de
1000 m.
A los efectos del cálculo del FOS no serán computadas las
plantas de tratamiento de líquidos cloacales y/o industriales y las
cámaras de servicios de infraestructura (GASNEA – EDEERSA - TELECOM -
DOSMU).
La superficie libre que resulte de la aplicación del FOS deberá
destinarse a terreno absorbente, forestado y parquizado, en un
porcentaje definido en función de las características de cada distrito.
Factor de Ocupación Total (FOT):
Establece la superficie máxima
construible en cada parcela, resultante de multiplicar el coeficiente
establecido para la zona por la superficie de dicha parcela.
La
superficie semicubierta, abierta en dos o más lados de su perímetro se
considerará con la mitad (50%) de su superficie (balcones, galerías,
etc.).
A los efectos del cómputo del FOT, para edificios multifamiliares (de
propiedad horizontal), unifamiliares, edificios de oficinas, hoteles, no
será considerada como superficie cubierta la correspondiente a:
- cuartos
de máquinas, pasadizos de ascensores o montacargas;
- locales para
instalaciones complementarias centrales;
- tanques;
- circulaciones comunes
verticales;
- plantas libres;
- lavaderos colectivos;
- bauleras;
- depósitos;
- la de subsuelos si son utilizados para estacionamiento vehicular o
guarda de vehículos;
- las plantas de tratamiento de líquidos cloacales
y/o industriales y las cámaras de servicios de infraestructura (gas -
electricidad teléfono saneamiento);
- los entretechos en las viviendas
unifamiliares cuando no lleguen a cumplimentar las dimensiones mínimas y
las alturas reglamentarias para locales de primera y segunda clase,
según la clasificación contenida en el Código de Edificación.
Si el ò
los subsuelos poseen un uso diferente al de los servicios descriptos
precedentemente o al de estacionamiento vehicular deberán computarse
para el FOT.
Superficie libre:
Es el porcentaje de terreno que queda libre de
edificaciones y no puede ser ocupado, al aplicar a la parcela el Factor
de Ocupación del Suelo (FOS) que le corresponde según la zona.
1.8.3 Morfología:
Altura máxima de edificación:
Medida vertical del edificio según la zona
correspondiente, y sobre la cual pueden sobresalir instalaciones
complementarias (tanques y chimeneas) cajas de ascensores y escaleras,
lavaderos colectivos y bauleras.
Basamento:
Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno,
entre medianeras, cuya altura es fija y sobre la cual pueden
sobreelevarse otros volúmenes edificados.-
Edificio en torre:
Edificio cuyos paramentos verticales están rodeados
de espacio urbano .
Edificio:
Cualquier superficie construida para albergar personas,
animales o bienes muebles de cualquier clase, y que está y que está fija
al suelo en forma permanente.
Espacio público:
Espacio urbano existente por encima de bienes de
dominio publico librados en forma gratuita al uso publico Es el caso de
las calles, avenidas y plazas y del que participan los pavimentos,
aceras, sectores parquizados, mobiliario urbano
Espacio urbano:
Espacio aéreo (publico o privado) afectado por
restricciones tendientes a garantizar buenas condiciones de
habitabilidad en función de requerimientos ambientales de iluminación,
ventilación, asoleamiento, acústica, privacidad, ángulo de visión del
suelo, visuales exteriores, vegetación etc.) y al cual deben ventilar e
iluminar todos los locales de primera clase.
Se considera como espacio urbano:
-
El espacio de vía pública comprendido entre líneas municipales y el
comprendido entre dichas líneas y las de retiro obligatorio o voluntario
de la edificación.
-
El espacio entre paramentos laterales de los edificios de perímetro
libre y las líneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con
el espacio de vía pública y con el espacio libre de manzana.
-
Los patios apendiculares que queden incorporados a alguno de los
espacios anteriormente enumerados.
Los espacios urbanos serán considerados como tales a partir de la cota
de la parcela, salvo en los casos especialmente previstos en cada
distrito.
Centro libre o espacio libre de manzana al espacio aéreo del interior de
la manzana limitado por los planos verticales que pasan por las líneas
de frente interno e interna de basamento, destinado prioritariamente a
espacio libre, definiéndose para cada distrito su ocupación parcial con
otros usos.
Patio:
Es el espacio comprendido entre paramentos verticales
correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados.
Frecuentemente alguno de sus lados queda definido por uno de los límites
del predio.
Patios apendiculares:
(de apéndice) se trata de patios adheridos a un
espacio mayor por uno de sus lados o de sus ángulos.
Patios apendiculares del espacio urbano:
Se consideran extensiones del espacio urbano aquellos patios
apendiculares abiertos por un lado (a) de su planta a dicho espacio,
siendo (a) igual o mayor que dos veces la profundidad del patio.
Patios de primera:
Son los patios a los que deberán ventilar los locales
de 1º clase. El lado mínimo del patio de 1º categoría será de 3,00 m y
la superficie de 12.00m, y sus características se regirán según el punto
3.6.1.1 del Código de Edificación de la Ciudad de Concepción del
Uruguay.
Patios de segunda o auxiliares:
Son áreas descubiertas y ubicadas entre
los volúmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones no
son aptas para conformar el espacio urbano.
A tales patios pueden
iluminar y ventilar los locales de segunda, tercera y cuarta clase en
los distintos tipos de edificios.
El lado mínimo del patio de 2º
categoría será de 2.00 m, y la superficie de 6.00 m2 y sus
características se regirán según el punto 3.6.1.1 del Código de
Edificación de la Ciudad de Concepción del Uruguay.
Locales de primera clase:
Dormitorio, comedor, sala, sala común
(living), biblioteca, estudio, consultorio, escritorio, oficina, y todo
otro local habitable no clasificado de otro modo en éste Código.
Locales de segunda clase:
Cocina, cuarto de baño, retrete, orinal,
lavadero, guardarropa o vestuario colectivo, cuarto de costura, cuarto
de planchar.
Plano límite:
Plano virtual horizontal que limita la altura total de las
edificaciones por encima del cual solo se admite que sobresalgan
instalaciones complementarias (tanques y chimeneas).
Pulmón de manzana:
Sector no edificable del centro de manzana, a nivel
de terreno, destinado a espacio libre verde y a garantizar un porcentaje
de terreno absorbente establecido en función de las características del
distrito
1.8.4 De la Subdivisión del Suelo:
Calle:
Sector de vías públicas comprendida entre líneas municipales que
incluye las aceras y calzadas respectivas.
Calles sin salida:
Son calles vecinales que están conectadas a otra vía
por uno de sus extremos. Se autorizarán cuando razones de diseño lo
exijan. En todos los casos en su extremo cerrado deberá proyectarse un cul de sac, es decir, posibilidad de retorno.
Calles vecinales:
Vías de acceso vehicular a la vivienda y a su
equipamiento inmediato, de baja velocidad y poco volumen vehicular.
Cul de sac:
Calle cerrada, cuyo extremo tiene forma circular para
posibilitar el giro de los vehículos.
Estado parcelario:
Características de la parcela constituida por:
1. La ubicación del inmueble y sus linderos.
2. Los límites del inmueble en relación con el título jurídico o la
posesión ejercida.
3. Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
Fracción:
Clasificación del Ordenamiento Catastral formada por uno ó más
conjuntos de parcelas; generalmente restos de antiguos parcelamientos,
que no posee características de manzana.
Fraccionamiento:
Toda división de la tierra bajo las siguientes formas:
urbanización o subdivisión.
Frente de Parcela:
Línea comprendida entre las divisorias laterales y
que limitan una parcela con la vía publica o lugar público.
Frente mínimo:
El ancho mínimo del lote en toda su longitud.
Línea de Edificación:
Línea señalada por la Municipalidad a los fines de
efectuar construcciones en planta baja. Dicha línea podrá ser
coincidente con la Línea Municipal o fijarse a partir de una distancia
mínima a la misma, que en relación a cada zona estuviere determinada.
Línea de Frente Interno o Línea Municipal:
La correspondiente a la traza
del perímetro de la manzana respectiva, coincidente con el frente de la
parcela.
Línea Medianera:
Línea divisoria entre dos parcelas contiguas.
Línea Municipal de Esquina:
Línea que delimita la vía pública en las
esquinas, en el encuentro de dos Líneas Municipales.
Lote:
Bien inmueble de extensión territorial continua, deslindado por un
polígono de límites, perteneciente a un propietario o a varios en
condominio, o poseído por una persona o por varias en común.
Manzana conformada:
La que se encuentra rodeada de vía pública en todo
su perímetro.-
Manzana:
Unidad de Ordenamiento Catastral constituida por un conjunto de
parcelas, sin solución de continuidad, generalmente limitada por la vía
pública.
Ochava:
La ochava es una sesión al dominio público de un espacio
triangular de 2.83 m de lado de los catetos.
Parcela:
Todo lote que además cuenta con un plano de mensura inscripto
en la Dirección de Catastro.
Parcela o predio de esquina:
Es aquel que tiene por lo menos dos lados
adyacentes sobre vía pública.
Parcela o predio intermedio:
Es aquel que no es predio de esquina y se
encuentra rodeado en dos o más lados por otro u otros predios.
Pasajes o cortadas:
Son calles vecinales que se utilizarán cuando las
condiciones del terreno no permitan otra solución.
Plano de jerarquización vial:
El plano de la ciudad en escala 1:20.000
que forma parte del presente Código y en el que se indican las calles
tipificadas en los incisos anteriores.
Predio:
Sinónimo de lote y de inmueble.
Subdivisión:
Todo fraccionamiento de tierra sin ampliación o
modificación de la red vial de carácter público.
Urbanización o loteo:
Será considerado urbanización o loteo todo
fraccionamiento de tierra con el fin fundamental de ampliar el núcleo
urbano ya existente, con ampliación o modificación de la red vial, con
la provisión de espacios verdes y/o espacios libres para uso público.
Vías de distribución primaria:
Vías que interconectan, en sentido
longitudinal y transversal, sectores urbanos entre sí, pudiendo tener
separador central o plazoletas.
Vías de distribución secundarias:
Vías cuya función es canalizar el
tránsito interno barrial hacia las vías de distribución primaria. Pueden
ser de doble mano, pero sin separador central.
Vías de penetración y circunvalación:
Son vías de acceso a la ciudad
(existentes o proyectadas) que la circundan como acceso de tránsito
pesado al puerto.
1.8.5 Abreviaturas
Utilizadas:
A.A.: Autoridad de Aplicación
C.E.: Código de la Edificación.
C.O.U.: Código de Ordenamiento Urbano.
D.E.: Departamento Ejecutivo.
E.M: Eje Medianero.
F: Retiro de frente.
FOS: Factor de Ocupación del Suelo.
FOT: Factor de Ocupación Total
h: altura edificable.
HCD: Honorable Concejo Deliberante
Hm: Altura máxima.
L.M: Línea Municipal.
LFI: Línea de frente interno
O.T.: Oficinas Técnicas
O: Ordenanza.
R.L: Retiro lateral.
2 CAPITULO II: CLASIFICACIÓN DEL TERRITORIO MUNICIPAL
2.1 Clasificación en Áreas y Subáreas
Con el fin de promover una correcta localización de las actividades
sobre el territorio municipal se ha procedido a su clasificación
funcional en cuatro áreas:
1) Área Rural:
Comprende aquellas áreas destinadas al desarrollo de
actividades primarias, como las actividades extractivas, la producción
ictícola, agropecuaria extensiva o intensiva y la producción forestal.
2) Área Urbana:
Es el área que constituye el núcleo poblacional de mayor
densidad, siendo su función predominante la residencial, así como las
actividades secundarias (industriales) y terciarias (comercio, finanzas,
administración), los equipamientos y los servicios comunitarios.
Dentro del Área Urbana serán diferenciadas dos subáreas:
a) Subárea Urbanizada:
Corresponde a los sectores de la trama actual de
la ciudad que ya cuentan con servicio de energía eléctrica, agua
corriente y cloaca.
b)
Subárea Suburbanizada:
Corresponde a los sectores de la trama actual que
aun no han logrado contar con los niveles de infraestructura
indispensable para su clasificación como Subárea Urbanizada.
3) Área Complementaria:
Corresponde con los sectores adyacentes del área
urbana, que por sus características, ubicación o dimensiones, adquieren
relevancia en el mediano plazo, presentando condiciones adecuadas para
una posible ampliación del perímetro urbano.
4) Área de Reserva:
Son aquellas áreas que por sus características
adquieren un interés especial en el largo plazo, como reaseguro de la
sustentabilidad o del mantenimiento de las condiciones ambientales del
asentamiento.
Dentro del Área de Reserva serán diferenciadas dos subáreas:
a) Subárea de Reserva Natural (RN):
Áreas inundables, arroyos, costa e
islas del Uruguay dentro del ejido urbano.
b) Subárea de Reserva Urbana (RU):
Constituye el área de expansión
natural de la mancha urbana. Con ese fin se busca que las afectaciones
no comprometan una posible futura expansión.
2.2 Clasificación en Distritos.
Con el fin de garantizar una correcta estructuración del territorio,
permitiendo que el proceso de crecimiento poblacional y de concentración
urbana de lugar a una adecuada distribución de los usos y densidades, se
procedió a definir dentro de cada área los siguientes Distritos:
2.2.1 Distrito Central.
Es la zona destinada a concentrar la localización de equipamiento
institucional, comercial, y financiero, complementando la función
residencial y las actividades educativas, culturales y recreativas.
Una parte de este distrito coincide con el área del casco antiguo mas
consolidada, recortándose dentro de su territorio el distrito de
protección histórica. Se diferenciaran por lo tanto dos sectores:
C1. Distrito Central 1:
Corresponde al sector afectado a usos centrales
que no forma parte del área de protección histórica. Predominan los usos
comerciales, educativos, culturales y administrativos que caracterizan
al área céntrica de una ciudad.
C2. Distrito Central 2:
Corresponde al sector del casco histórico de la
ciudad. Estará afectado a los usos del distrito centrales, pero
siguiendo los parámetros morfológicos del distrito de protección
histórico.
2.2.2 Distritos Residenciales.
Son aquellos en los que se prioriza la localización de viviendas, con el
fin de garantizar y preservar las buenas condiciones de habitabilidad,
admitiéndose según los caso la localización de otros usos compatibles
con la residencia
En función de las características que presentan los distintos sectores,
tanto en lo referido al nivel de consolidación de cada sector, a las
diferentes combinaciones de usos (mixtos), como a las características
geométricas y morfológicas del tejido urbano, se procedió a diferenciar
5 tipos de área residencial.
R1. Residencial mixto de densidad media en área consolidada:
Localizado
en áreas que cuentan con servicio de agua y cloaca y sus calles están en
general pavimentadas. Corresponden con el área urbanizada antes de la
década del 40. Combina el uso residencial con actividades comerciales y
de servicios.
R2. Residencial mixto de densidad media en área urbana:
Áreas
consolidadas con agua y cloacas pero carentes en su mayor parte de
pavimento. Combina el uso residencial con el pequeño comercio barrial,
albergando asimismo el desarrollo de actividades. productivas y de
servicios (vivienda con taller).
R3. Residencial mixto de densidad alta:
Representa el sector con mayor
intensidad de ocupación, tiende a incrementar la densidad sobre la traza
de los bulevares. Combina el uso residencial con los usos del AC1.
R4. Residencial exclusivo de baja densidad:
Se aproxima a grandes áreas
abiertas en el límite del área rural o sobre la costa del río. Se
inscriben dentro de esta categoría algunos loteos de grandes parcelas
residenciales, localizados en la periferia de la planta urbana
existente.
R5. El tejido Residencial suburbano:
Propio de las áreas de expansión,
se localiza en área suburbanizada, carentes de agua y cloacas. En caso
de completar la construcción de infraestructura puede alcanzar las
condiciones del R2.
2.2.3 Zona de Protección Histórico - Patrimonial (DPH)
Con el propósito de resguardar las características histórico patrimonial
del casco fundacional de la ciudad, se ha procedido a recortar una zona
y dentro de ella un distrito a los que se le asignan parámetros
específicos.
ZPH. Zona de Protección Histórica:
Es la zona correspondiente al trazado
fundacional, en ella se encuentran la referencias mas significativas del
patrimonio construido, si bien en esta zona se recortan diferentes
distritos, (C1, C2, DPH, R1 y R3) y alineamientos, es posible afectar
edificios singulares con los parámetros de protección establecidos para
el DPH.
DPH. Distrito de Protección Histórica- Patrimonial:
Este distrito afecta
al sector que presenta las mayores concentraciones de edificios, sitios
o ambientes de interés histórico, simbólico, paisajístico o patrimonial.
Se establece sobre este distrito una restricción al dominio particular,
en consideración a la existencia de un patrimonio social que se desea
preservar.
2.2.4 Distritos industriales.
Son zonas destinadas al agrupamiento de actividades manufactureras y de
servicios que por sus características admiten ser localizadas en el
ejido urbano; según las características de estos agrupamientos pueden
diferenciarse dos situaciones:
I1. Industrial mixto:
En éste predomina la localización de actividades
industriales, que por sus características admiten la coexistencia con
otros usos urbanos (recreativos, deportivos, comerciales y de servicios)
incluyendo la vivienda.
Este tipo de tejido es en general resultado del
proceso histórico de crecimiento de la ciudad, que permitió el
asentamiento de usos industriales en contextos residenciales, como
asimismo la localización de residencias en el entorno de antiguas zonas
fabriles.
En todos los casos estas áreas requieren un tratamiento
particular, poniéndose especial atención en que las características del
tipo de proceso industrial, no impida que en su entorno puedan
consolidarse los usos residenciales en condiciones adecuadas.
I2. Industrial exclusivo:
Grandes predios industriales aislados y Parque
Industrial.
Industria separada, es el caso del parque industrial o de otras posibles
áreas industriales planificadas, donde el desarrollo de la actividad
productiva y de servicios se segrega del resto de la trama urbana. En
estas áreas sólo se admite la superposición con usos administrativos o
comerciales vinculados con la producción.
2.2.5 Alineamientos Comerciales
Son penetraciones comerciales en zonas donde predomina otro tipo de uso.
Quedan afectados a estos alineamientos los lotes con frente sobre los
ejes que constituyen la vialidad principal del municipio. La trama
constituida por la totalidad de estos alineamientos conforma el
esqueleto de la estructura urbana de la localidad.
En función de las tendencias actuales de localización se define una
cierta especialización de los usos sobre cada uno de estos ejes o sobre
algunos de sus tramos. Esta constatación ha llevado a diferenciar tres
tipos de alineamientos.
AC1. Alineamiento comercial 1:
Destinado a concentrar actividades
comerciales, administrativas y de servicios. Se localiza en arterias con
un alto nivel circulatorio que pese a la concentración de comercios
mantienen su función residencial.
AC2. Alineamiento comercial 2:
Predominio de usos comerciales y de
servicios de escala barrial.
AC3. Alineamiento comercial 3:
Destinado a actividades comerciales
mayoristas y minoristas, complementando este uso con actividades
productivas o de servicios como talleres, depósitos, corralones, etc.
AC4. Alineamiento comercial 4:
Corredor de áreas verdes: Corredores
costeros, con posibilidad de desarrollo para usos turísticos,
recreativos, y deportivos. (clubes, náutica, hotelería, gastronomía)
2.2.6 Distritos Especiales.
Son distritos afectados con usos específicos, como la localización de
equipamientos de gran escala, actividades portuarias o espacios verdes
de distinta escala.
E. Equipamiento:
Se trata de grandes predios o sectores de la ciudad
afectados a la localización de grandes equipamientos públicos o
privados: salud, educación, cementerio, seguridad, etc.
P. Puerto:
Corresponde a áreas del puerto y predios linderos, se
especializa a la prestación de servicios a la actividad portuaria.
V. Verde:
Corresponde a grandes predios o sectores de ciudad afectadas
al uso público para los que se definen parámetros especiales. Cumplen
funciones sociales, recreativas, deportivas y culturales contribuyendo
asimismo a la preservación del medio ambiente.
UF: Urbanización futura:
Se clasifican como de urbanización futura a
aquellos distritos en los que se reconoce una oportunidad para
incorporar nuevas tendencias de urbanización sobre el tejido
consolidado. Estos fragmentos son identificados y reservados en espera
de su tratamiento en el marco de un proyecto urbano específico. (Plan de
sector).
Cuadro N°1: Clasificación del Territorio Municipal
| |
ÁREAS |
SUBÁREAS |
DISTRITOS |
DENOMINACIÓN |
| |
Rural
|
| |
Urbana |
Urbanizada |
Central |
C1 - C2 |
| |
|
Protección Histórica |
DPH - ZPH |
| |
|
Residencial |
R1 - R2 – R3 - R4 |
| |
|
Industrial |
I1 |
| |
|
Alineamiento
Comercial |
AC1 - AC2 - AC3 - AC4 |
| |
|
Especiales |
V. - P. - E. - U.F |
| |
|
Suburbanizada |
Residencial |
R5 |
| |
|
Industrial |
I1 - I2 |
| |
Complementaria
|
| |
Reserva |
Reserva Natural |
| |
|
Reserva Urbana |
3 CAPÍTULO III: NORMAS DE USO DE SUELO
3.1 TIPO DE USO
En este Capítulo se definen cuales son los usos compatibles e
incompatibles según las características de cada distrito en que está
subdividido el territorio municipal, subdivisión que surge en función de
la existencia actual de usos predominantes, de la situación socio
económica general y de cierta orientación deseable de desarrollo y
ordenamiento urbano.
Se entiende por uso de un inmueble (terreno, edificio o estructura) a la
función o destino para el cual ha sido diseñado, construido, ocupado,
utilizado o mantenido.
La autorización para construir, ampliar, remodelar o demoler todo tipo
de construcciones, así como la posibilidad de habilitarlos para
cualquier tipo de uso, supone el reconocimiento del derecho de cada
contribuyente a realizar, sea propietario y/o persona en virtud de
cualquier titulo o calidad legítima, una actividad lícita y compatible
con la zona de radicación en el mismo, derecho que se encuentra
subordinado al cumplimiento de condiciones establecidas por leyes y
ordenanzas, y su reglamentación.
3.2 DENOMINACIÓN DE USOS
3.2.1 Tipos de uso:
Uso Habitacional:
A todo aquel inmueble destinado a vivienda.
Uso de Servicios:
A todas aquellas actividades públicas o privadas de
carácter administrativo, educativas y culturales públicas o privadas,
recreativas, de servicios profesionales, técnicos o artesanales y/o de
apoyo al desarrollo general de la comunidad, que no genere una actividad
comercial específica sino una contraprestación de servicios.
Uso Comercial:
A todas aquellas actividades que implican una transacción
económica con o sin entrega de mercaderías a los usuarios en el lugar de
radicación..
Uso Industrial:
A todas aquellas actividades que implican un proceso de
transformación de una determinada materia prima en un producto
elaborado.
Uso Rural:
A todas aquellas actividades de tipo agropecuario y en la
zona del ejido fuera de la zona urbanizada.
3.2.2 Características de los usos
Uso Exclusivo:
Cuando un distrito admita como afectación un único uso.
Uso Permitido:
Aquel que puede habilitarse en un distrito, cumpliendo
con las prescripciones de la presente norma.
Uso Condicionado:
Función que en principio puede ser considerada
prohibida para la zona pero que en el marco de determinadas condiciones
establecidas en esta norma puede ser admitida.
Uso Prohibido:
Todo uso no habilitado por la presente norma para el
distrito.
3.2.3 Alcances.
Cuando un uso esté permitido el propietario y/o persona en virtud de
cualquier titulo o calidad legitima, podrá solicitar su radicación o
habilitación presentando los planos de obra correspondientes a las
construcciones, ampliaciones o remodelaciones necesarias para el normal
desarrollo de la actividad a ejercer.
En caso que el uso estuviera prohibido, no tiene derecho a construir,
remodelar o ampliar un local con ese destino corriendo por cuenta del
responsable los perjuicios derivados de su clausura y/o demolición.
Cuando un uso se señale como condicionado, la posibilidad de desarrollar
una determinada actividad que esté restringida dependerá de condiciones
especificas. Para este caso y por medio de profesional competente, se
deberá presentar un estudio pormenorizado de las condiciones de la
construcción y de las características técnicas del proceso que se
pretende implementar, explicitando y garantizando el marco de
condiciones para que pueda ser autorizada la actividad que se propone
establecer.
Cuando la autoridad de aplicación considere que el informe
es favorable deberá elevar el conjunto de las actuaciones al H.C.D quien
podrá autorizar esta localización por medio de una Ordenanza.
Cuando se trate de procesos industriales en que los niveles de molestia
dependan de la tecnología aplicada al proceso productivo, los estudios
deberán ser realizados por un profesional competente y habilitado por el
Colegio Profesional respectivo.
Cuando se trate de actividades
comerciales y de servicios en que los niveles de molestia deriven de las
características del edificio o de las condiciones del entorno urbano en
que se desarrollara la actividad, los estudios deberán llevar la firma
de un profesional del área de su competencia.
La autoridad de aplicación exigirá el cumplimiento de las disposiciones
que se dicten y las verificará previo a la habilitación.
3.2.4 Usos no consignados.
Para aquellos Usos que no figuran en esta norma será responsabilidad de
la autoridad de aplicación compararlos con otros análogos, asimilándolo
a las condiciones de lugar y actividad de alguno tipificado mediante
resolución estimatoria o desestimatoria debidamente fundada.
Si por vía del método analógico no fuera posible asimilarlos, la
autoridad de aplicación deberá efectuar un estudio particularizado de
esa actividad elevando el DEM al H.C.D la propuesta de inclusión y
categorización del Uso para ser incorporado al código por medio de
Ordenanza.
3.3 SITUACIONES PREEXISTENTES.
3.3.1 Habilitaciones vigentes.
En los casos de usos preexistentes que cuenten con habilitaciones
vigentes a la fecha de sanción de este código y que resultaren
prohibidos para la zona por la presente norma, las mismas se mantendrán
en tanto no se modifiquen las condiciones de hecho y derecho tenidas en
cuenta al momento de su otorgamiento en cuanto a la característica de la
actividad y de la construcción.
En el caso de que los organismos oficiales de control comprueben altos
niveles de molestias que fuera preciso eliminar o corregir, el titular
de la habilitación tendrá la obligación de ajustarse a lo establecido en
la legislación vigente sobre la materia, dentro del plazo y de acuerdo a
las medidas necesarias que considere el órgano administrativo
competente.
El cese de la actividad prohibida hará caer el derecho preexistente de
la radicación, tanto del propietario del inmueble y/o persona en virtud
de cualquier titulo o calidad legitima, según sea el caso.
3.3.2 Ampliación y/o remodelaciones.
En caso de situaciones preexistentes de establecimientos ubicados en
zonas que este código no habilita solo se admitirán remodelaciones
siempre que estas tiendan a una mejora fehaciente subsanando los niveles
de molestia de la actividad. En estos casos el proceso de habilitación
deberá ajustarse a la modalidad definida a los usos condicionados.
3.4 CATEGORÍAS Y CARACTERÍSTICAS DEL USO.
3.4.1 Metodología de clasificación
A los efectos de determinar su ubicación, aparte del Uso Habitacional el
que estará habilitado en todo el Ejido, salvo en las Zonas Industriales
exclusivas; y del Uso Rural el que estará habilitado en toda el Área
Rural y en toda el Área Complementaria; se dividirán las actividades en:
Uso de Servicios, Comerciales e Industriales, las que serán subdivididas
en cuatro categorías de acuerdo a su nivel de conflicto con el entorno
inmediato.
Estas categorías son:
a. Inocuas
b. Parcialmente incomodas
c. Incomodas
d. Peligrosas
Para determinar la categoría de la actividad (CA) en los casos de Uso
Comercial y Uso de Servicios se utilizará la ponderación de diversos
factores que se explicitan en la planilla adjunta, la que deberá ser
completada por la autoridad de aplicación en base a la documentación
presentada por el interesado.
| |
|
SI |
NO |
| |
a) produce ruidos
|
|
|
| |
b) produce vibraciones
|
|
|
| |
c) produce polvillo
|
|
|
| |
d) produce gases, nieblas o vapores |
|
|
| |
e) genera carga y descarga diaria |
|
|
| |
f) genera afluencia masiva de vehículos en forma permanente |
|
|
| |
g) genera afluencia masiva de personas en forma permanente |
|
|
| |
h) genera movimiento de vehículos de gran porte |
|
|
| |
i) tiene depósitos de inflamables, explosivos o sustancias peligrosas |
|
|
| |
j) tiene actividad en horario nocturno (22.00 hs. A 6.00 hs.) |
|
|
Se consideraran de acuerdo a lo siguiente:
Inocuas: ningún SI
Parcialmente incómodas: hasta 3 SI
Incómodas: de 4 a 6 SI
Peligrosas: más de 6 SI
3.4.1.2
Para determinar la categoría de la actividad (CA) en los casos
de Uso Industrial se tendrá en cuenta lo siguiente:
La radicación de Industrias en el ámbito del Ejido Municipal estará
sujeta a la aplicación de la Ley N° 6260 de la Provincia de Entre Ríos.
Se utilizará lo estipulado en la Ley N°6.260 de la Provincia de Entre
Ríos y su Decreto Reglamentario N° 5837, artículos 9, 10 y 11 los que se
transcriben, para la clasificación de las industrias en Inocuas,
Parcialmente Incómodas, Incómodas y Peligrosas.
“Artículo 9º Se considera establecimientos incómodos a aquellos en que
se elabore, manipule, acumule, empleen o tengan como residuos,
sustancias en estado sólido liquido o gaseoso que produzcan o liberen
emanaciones, gases, nieblas, vapores o polvos, que sin llegar a ser
perjudiciales, inflamables o explosivos produzcan molestias al personal,
a la población en general y las circunvecinas en particular.
Serán calificados en la misma forma aquellos establecimientos que emitan
ruidos o vibraciones y otras formas de energía que supere los niveles
que se fijen en las normas complementarias.”
“Artículo 10º A los efectos de su ubicación los establecimientos
incómodos se clasificaran en dos subgrupos:
a) Parcialmente incómodos: son aquellos que originan molestias leves en
horario diurno, sin producir excesivos malos olores, polvos, ruidos o
vibraciones.
b) Incómodos: Son aquellos que originan molestias notables por malos
olores, polvos, ruidos, o vibraciones, y en particular si están
presentes en horarios nocturnos.”
“Artículo 11º A los fines de la presente reglamentación se consideran
como establecimientos peligrosos:
a) Los que elaboren, manipulen, almacenen, empleen o tengan como
residuos sustancias explosivas, inflamables o muy combustibles. Se
exceptúa de esta clasificación a aquellos almacenamientos de
combustibles, en cantidades reducidas, destinado a la generación de
energía e instalados según normas de seguridad.
b) Los que elaboren, manipulen, almacenen o tengan como residuos
sustancias que por su toxicidad, en casos de escapes al medio ambiente
puedan originar riesgos directos o indirectos para la población.”
3.4.2 Otros factores y características para determinar la localización.
Se consideraran como factores que inciden en la localización de estas
actividades los siguientes:
-
Producción de residuos y efluentes;
-
Riesgos
potenciales de cualquier origen; y
-
Superficies cubiertas destinadas a la
actividad.
Con dichos parámetros y su consiguiente clasificación, dándole un valor
numérico, se conforma una polinómica cuyo resultado determina la
posibilidad o no de radicar dicha actividad en cada distrito, en función
de un valor máximo admisible para esa zona.
Dicha polinómica estará conformada de la siguiente manera:
Categoría de la actividad (CA) + Producción de residuos y efluentes
(PRE) + Riesgo potencial (RP) + Superficie cubierta ocupada (SCO) =
Puntaje.
3.4.3 Valores numéricos
A los efectos de cuantificar lo determinado en el ítem 3.4.1 y 3.4.2 se
determinan los siguientes valores numéricos:
Categoría de la actividad CA
a. Inocuas 1
b. Parcialmente incómoda 3
c. Incómoda 6
d. Peligrosa 10
Producción de residuos y efluentes PRE
a. Residuos normales- Recolección por servicio común 1
b. Residuos excepcionales- Recolección por servicios especiales 5
c. Residuos y efluentes - De tratamiento especial y/o contaminación
ambiental 10
Riesgos potenciales (Incendio, explosión o accidentes) RP
a. Riesgo bajo 1
b. Riesgo medio 5
c. Riesgo alto 10
Superficie cubierta ocupada SCO
a. Hasta 100 m2. 1
b. Hasta 200 m2. 2
c. Hasta 300 m2 3
d. Hasta 400 m2. 4
e. Hasta 500 m2. 5
f. Hasta 600 m2. 6
g. Hasta 700 m2. 7
h. Hasta 800 m2. 8
I. Hasta 900 m2. 9
j. Hasta 1.000 m2 o más 10
CUADRO DE USOS.
| |
USO ZONA |
SERVICIOS |
COMERCIAL |
INDUSTRIAL |
HABITACIONAL |
RURAL |
| |
DPH |
10 |
|
8 |
|
4 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
C1 |
10 |
|
10 |
|
5 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
C2 |
10 |
|
10 |
|
5 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
R1 |
20 |
|
20 |
|
10 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
R2 |
30 |
|
30 |
|
10 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
R3 |
30 |
|
30 |
|
10 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
R4 |
30 |
|
30 |
|
10 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
R5 |
40 |
|
40 |
|
20 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
I1 |
40 |
|
40 |
|
40 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
I2 |
40 |
|
40 |
|
40 |
|
NO |
|
NO |
|
| |
AC1 |
40 |
|
40 |
|
20 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
AC2 |
40 |
|
40 |
|
20 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
AC3 |
40 |
|
40 |
|
30 |
|
SI |
|
NO |
|
| |
AC4 |
40 |
|
40 |
|
NO |
|
SI |
|
NO |
|
| |
AC |
40 |
|
40 |
|
30 |
|
SI |
|
SI |
|
| |
AR
|
40 |
|
40 |
|
40 |
|
SI |
|
SI |
|
| |
P |
40 |
|
40 |
|
30 |
|
NO |
|
NO |
|
| |
E |
30 |
|
30 |
|
NO |
|
NO |
|
NO |
|
| |
V |
40 |
|
NO |
|
NO |
|
NO |
|
NO |
|
| |
UF |
30 |
|
30 |
|
NO |
|
SI |
|
NO |
|
| |
RN |
SI |
|
NO |
|
NO |
|
NO |
|
NO |
|
| |
RU |
NO |
|
NO |
|
NO |
|
NO |
|
NO |
|
NOTAS:
1) Las cifras representan puntaje máximo admitido.
2) En zona Industrial 1 y 2 la actividad de servicios y comercial
permitida será exclusivamente la de apoyo o vinculada a la actividad
industrial.
3) En zona portuaria (P) la actividad de servicios, comercial o
industrial
permitida será la de apoyo o vinculada a la actividad portuaria
3.6 DE LA
CLASIFICACIÓN POR LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN
La autoridad de aplicación determinará en cada caso la categoría del uso
en base a la Categoría de la Actividad (CA) en función de lo establecido
en 3.4.1, adicionara los factores de Producción de Residuos y Efluentes
(PRE) y el factor de Riesgo Potencial (RP) en base a los datos que
suministre el interesado cotejados con casos similares, y el factor
Superficie Cubierta Ocupada (SCO) en base a los planos de edificación
presentados.
Con el puntaje obtenido determinará si está o no habilitada para la
radicación en cada zona utilizando el Cuadro de Usos de 3.5
3.7 PARCELAS AFECTADAS POR DOS DISTRITOS DISTINTOS
a) Parcelas en esquina: Se podrá adoptar el uso del distrito menos
restrictivo hasta un máximo de 17,00 metros o un cuarto de la longitud
de la cuadra, lo que resulte menor, medido desde la intersección de las
líneas municipales.
b) Parcelas con salida a dos o más calles: se podrá adoptar el uso del
distrito menos restrictivo hasta los dos tercios de la profundidad de la
parcela medida desde el frente que da al distrito menos restrictivo. En
el caso de parcelas irregulares, deberá solicitarse dictamen de la A.A.
c) Un tercer caso corresponde a las parcelas afectadas por un
alineamiento comercial. También en este caso podrán adoptar los usos
correspondientes al distrito menos restrictivo.
d) Con el fin de garantizar la unidad funcional de las calles, en el
caso en que el límite entre dos distritos quede definido por una calle
las parcelas frentistas podrán adoptar los usos del distrito de
enfrente.
e) En el caso de las calles que delimitan el distrito de protección
histórica, los parámetros morfológicos del DPH serán de aplicación
obligatoria.
f) En el caso de las calles que delimitan el distrito C1 las parcelas
frentistas de la vereda opuesta deberán adoptar los parámetros del C1 .
3.8 USOS TRANSITORIOS EN TERRENOS BALDÍOS
Con las limitaciones más abajo enunciadas se autorizará en forma
precaria y como uso transitorio la utilización de los predios baldíos
ubicados en los distritos clasificadas como comerciales por el COU. Se
autorizará la instalación de los siguientes rubros, previo informe
favorable de la A.A.:
a) Estacionamiento de automóviles
b) Exposición y venta de objetos de arte y artesanías.
c) Exposición y venta de piletas de natación.
d) Exposición y venta de libros nuevos y usados.
e) Exposición y ventas de plantas y flores.
f) Juegos para niños que no ocasionen ruidos, emanaciones, vibraciones,
etc.
g) Venta de artículos de jardinería y camping.
h) Venta de automóviles nuevos y usados.
i) Venta de embarcaciones.
j) Ventas de casas rodantes y trailers.
Deberán cumplimentarse las siguientes condiciones:
a) Las autorizaciones y aprobaciones se otorgarán en forma precaria y
por un plazo máximo de 3 (tres) años quedando su renovación a criterio
de la A. A.
b) Se colocará en todo el predio un tipo de solado, natural o
artificial, que impida la formación de barro. Se exceptúa los sectores
correspondientes a los retiros de frente, fondo y/o laterales que surjan
de las reglamentaciones en vigencia, los que deberán ser parquizados.
c) El predio deberá estar cercado, en el frente y en todo el perímetro
en el que no existan medianeras, de acuerdo a lo dispuesto para los
retiros de frente.
d) Deberán colocarse elementos protectores en medianeras y cercos de
frente cuando la actividad involucre el movimiento de vehículos dentro
del predio.
e) Se permitirá la construcción de un local de atención y/o venta, con
los servicios sanitarios mínimos exigidos por el Código de Edificación,
cuya superficie cubierta será de un máximo de 20 (veinte) metros
cuadrados no pudiendo la altura ser superior a 3 m cuando se trata de
techo plano y 4.50 m a la cumbrera cuando se trata de techo con
pendiente.
f) No se permitirán depósitos ya sean cubiertos o al aire libre, aún con
elementos propios de la exposición o venta que se autorice.
g) Los predios deberán contar con vereda reglamentaria.
h) La publicidad que se incorpore será mínima necesaria para enunciar la
actividad, debiendo incluirse la propuesta en el proyecto que se
presente para ser aprobado.
i) La forestación existente dentro del predio deberá ser conservada.
j) Toda transferencia, cambio de rubro o modificación, deberá ser
denunciada; transgredir esta norma implicará el cese de la autorización
concedida.
4 CAPITULO IV: NORMAS DE SUBDIVISIÓN DEL SUELO.
4.1 Disposiciones Generales.
Toda solicitud de amanzanamiento y/o fraccionamiento de tierras, así
como cualquier modificación sobre lo ya existente, deberá ajustarse a
las condiciones de este Código.
4.2 Requisitos para Urbanizaciones.
Todo proyecto de urbanización deberá ajustarse a los siguientes
requisitos:
Localizarse en el área urbana o complementaria. En caso de encontrarse
en el área rural deberá ajustarse a los requisitos establecidos para el
Club de Campo.
a) Contar con servicio de agua corriente y cloaca, servicio eléctrico
domiciliario, alumbrado público, arbolado público según zonas. Las
calles tendrán que estar consolidadas de modo tal que asegure el
tránsito en días de lluvia. Deberán estar abovedadas y ejecutadas las
alcantarillas que aseguren el fácil escarmiento de las aguas pluviales.
El abovedado y afirmado de las calles se realizará con broza y ripio en
un todo de acuerdo a las normas y especificaciones técnicas definidas
por las Oficinas técnicas de la Municipalidad.
b) El terreno deberá ser nivelado de forma tal que evite el
estancamiento de las aguas pluviales.
c) La evacuación de las aguas pluviales deberá producirse por las áreas
verdes de uso público, por las calles y/o por desagües pluviales
entubados sin afectar predios vecinos. Será obligación del loteador
realizar el estudio, proyecto y construcción del sistema que permita la
correcta evacuación superficial y/o subterránea de las aguas pluviales.
d) En los casos que los predios sean atravesados por cañadones, arroyos,
cañadas, hondonadas, canales naturales, etc., es obligación del loteador
del terreno adoptar los recaudos necesarios a fin de mantenerlos y
conservarlos en buenas condiciones, no pudiendo efectuarse ninguna
construcción que obstruya total o parcialmente el libre escurrimiento de
las aguas, a menos que, previamente, disponga de un sistema adecuado de
desagües que complete los posibles aumentos de caudal.
e) Dispondrá de espacios verdes de acuerdo al porcentaje de la
superficie total a urbanizar.
SERVICIOS E INFRAESTRUCTURA POR ÁREA
| |
ÁREA |
Abovedado |
Afirmado |
Desagüe Pluvial |
Arbolado |
Serv. Eléctrico Dom.
Alumbrado Público |
Agua Corriente |
| |
Urbana -
Urbanizada |
• |
• |
• |
• |
• |
• |
| |
Urbana -
Suburbanizada |
• |
• |
• |
• |
• |
• |
| |
Complementaria |
• |
• |
• |
• |
|
|
| |
Reserva Rural |
• |
• |
• |
|
|
|
4.3 Denegación de la Autorización.
La autoridad de aplicación, negará o condicionará la autorización para
el fraccionamiento cuando:
a) Se encuentre en área rural, donde solo se podrá fraccionar bajo la
modalidad de club de campo.
b) La zona a fraccionarse sea inundable o insalubre para la vivienda.
c) La zona a fraccionarse sea de urbanización muy costosa por su
ubicación y condiciones topográficas en lo que se refiere a la
implantación de calles o servicios públicos.
d) En las subáreas urbanizada y suburbanizada, cuando no existan
condiciones para la construcción y/o conexión de los servicios
indispensables para la vivienda.
e) En las subáreas urbanizada y suburbanizada cuando existan en los
alrededores amplias áreas fraccionadas con escasa edificación.
La autoridad de aplicación no autorizará en ningún caso permisos de
edificación en terrenos cuyos trazados de calle y fraccionamiento no
hayan sido debidamente aprobados.
4.4 Caducidad.
4.5 Las autorizaciones de urbanizaciones se considerarán caducas
a) Si el peticionante no comparece a notificarse de la resolución
aprobatoria y no abona los derechos correspondientes dentro del plazo de
90 días a contar de la fecha de la resolución.
b) Si el peticionante no hace uso de la autorización concedida dentro
del plazo de 180 días a contar de la fecha de la resolución aprobatoria.
c) Si la cesión gratuita de los terrenos afectados por el trazado de
calles, pasajes, espacios verdes, etc., no tiene lugar dentro de los 180
días corridos a contar de la fecha de la resolución aprobatoria.
d) En cuanto a los fraccionamientos aprobados con anterioridad, gozarán
de igual plazo a contar de la fecha de aprobación de la presente
ordenanza.
4.6 Estándares de Urbanización.
4.6.1 Estructura Vial.
En Planta Urbana se deberá respetar necesariamente el trazado de Red
Vial determinado por el Plano de Jerarquización Vial.
Las calles proyectadas para su apertura se ajustarán al plano de
jerarquización vial y se clasificarán en:
a) Vías de penetración y circunvalación con un ancho de 50m.
b) Vías de distribución primaria con un ancho de 30m, pudiendo tener
características de Boulevard o de Avenida, según corresponda, de acuerdo
a su ubicación en el plano general de vías de comunicación de la ciudad.
c) Vías de distribución secundaria con un ancho de 20m.
d) Calles vecinales con un ancho de 15m.
e) Los pasajes o cortadas tendrán un ancho mínimo de 12 m y se permitirá
el trazado solamente cuando las condiciones existentes del terreno no
permitan otra solución.
f) Las calles existentes tendrán un sobreancho previsto, que quedará
registrado en los respectivos planos de subdivisión de los inmuebles
frentistas, de acuerdo al siguiente detalle:
1) Vías de Penetración y Circunvalación:
• Calle Suipacha e/ Lauría, (ex 19 del Oeste), y San Lorenzo: ancho 20 m
• Avda. Paysandú y Circunvalación Sur: ancho 20 m
• Circunvalación Norte desde Bv. Uncal hasta Bv. Los Constituyentes:
ancho 40 m
• Circunvalación Norte desde Bv. Los Constituyentes hasta Bv. 12 de
Octubre: ancho 20,00 m
• Bv. J.J. Bruno y Bv. Uncal y Bv. Lauría: ancho 47,32 m.
• Acceso 25 de Junio: ancho 40,00 m
2) Vías de Distribución Primaria:
• Bulevares y Avenidas conservan anchos actuales
3) Vías de distribución Secundaria:
• En Zona céntrica, delimitada por Boulevard Yrigoyen, De los
Constituyentes y Montoneras, conserva los anchos actuales.
• Zona intermedia, externa a la anterior y hasta Boulevard 12 de
Octubre; Díaz Vélez y Araoz: 17,32 m y calles vecinales 15 m
• Zona exterior, externa a la anterior: calles secundarias 20 m de ancho
y calles vecinales 15 m.
Sólo se permitirán calles sin salida cuando la naturaleza del terreno no
permita otra solución y se justifique su trazado. Las mismas no
excederán de 100 m de longitud y tendrán un ancho mínimo de 10 m,
disponiéndose en el fondo cerrado de la calle, un espacio circular de un
radio de 10 m o un cuadrado de 20 m de lado.
Cuando se solicite la aprobación de la apertura de calles de parte de un
inmueble o fracción, será obligatorio solicitar a la vez la aprobación
del trazado de las vías de comunicación necesarias para un futuro loteo
total.
No se permitirá el loteo de manzanas incompletas sin el previo
acuerdo de los propietarios linderos a los efectos de regularizar el
trazado de las mismas. En el caso que los propietarios linderos no
dieran su conformidad, a los fines establecidos anteriormente se
proyectará la continuidad de las calles especificándolas como espacios
libres y escriturados a favor de la Municipalidad con ese carácter, a
los fines de que ésta los destine en un futuro como calles.
No se permitirán en estos casos la subdivisión de lotes con frente a
estos espacios.
En los amanzanamientos que se proyecten en zonas cruzadas por vías
férreas, deberá proyectarse a ambos lados de las vías, calles con un
ancho mínimo de 25 m.
Cuando se proyecten aperturas de calles en amanzanamientos en zonas
destinadas por su ubicación y características a formar núcleos
comerciales o industriales, el ancho de la calle principal será
aumentado de acuerdo a las indicaciones de la oficina técnica de manera
de asegurar una futura vía de tránsito, disponiendo de espacios libres
para el estacionamiento de vehículos.
El diseño de calles curvas será tratado como caso particular por la
Autoridad de Aplicación apoyado por un informe de la oficina técnica
correspondiente.
Tanto en área urbana como complementaria la longitud de las cuadras no
podrá exceder de 200 m en las zonas, ni ser menor de 60 m.
En los casos
en que la oficina técnica compruebe fehacientemente la imposibilidad de
aplicar las dimensiones establecidas se admitirá una variación de un 20%
en la longitud de sus lados mayores.
El ancho de las manzanas deberá
permitir dos hileras de lotes con la profundidad adecuada para la zona.
La mayor longitud dará frente a las calles principales llamadas a ser
vías de tránsito.
En el caso de la localización de actividades comerciales o industriales
en grandes parcelas, será posible adoptar diseños más convenientes para
estos fines, requiriendo en esta caso una presentación de una
fundamentación técnica del trazado que será evaluada por la A.A. en
función de los informes elaborados por las oficinas técnicas
correspondientes.
4.6.2 Geometría parcelaria:
Las subdivisiones a efectuarse dentro de las distintas áreas deberán
ajustarse a los valores establecidos para cada distrito.
Las líneas laterales para los lotes serán perpendiculares a la línea
municipal. En casos especiales, donde esto no sea posible deberá
garantizarse esta condición por lo menos uno de los lados.
No se
admitirán lotes con forma triangular a excepción de lotes que permitan
inscribir en su interior un rectángulo que cumpla los requisitos mínimos
para la subzona.
Solo se permitirá la subdivisión de lotes cuyas medidas sean inferiores
a las establecidas en esta ordenanza cuando:
a) no tratándose de lotes en esquina, el mismo lote tenga salida a otra
calle y sobre ésta cumpla las dimensiones mínimas
b) parte del lote se desglose para integrar el titulo lindero, siempre
que el remanente mantenga el mínimo para la subzona.
c) Las excepciones a las medidas mínimas de lotes establecidas para cada
distrito son las siguientes:
5 m de ancho o la mitad del lote tipo de
8.66m solamente en el R1 cuando se trate de subdividir un inmueble en
que existan 2 viviendas o locales construidos, con planos aprobados y
que reflejen total independencia funcional generando lotes de forma
rectangular.
No se permitirán lotes internos.
Sólo en los casos en que las condiciones de la totalidad del terreno
impidan el estricto cumplimiento de las dimensiones que correspondan la
A.A. podrá autorizar situaciones particulares, admitiendo criterios de
flexibilidad hasta en un lote por manzana irregular.
4.7 Distrito de Protección Histórica
4.7.1 Criterios de Subdivisión
a) Subdivisión de un inmueble en 2 lotes: cada uno deberá tener como
dimensiones mínimas 8,66 m de frente y 170 m2 de superficie.
b) Subdivisión de un inmueble en más de 2 lotes: uno de ellos podrá
tener hasta un mínimo de 8,66 m de frente y 170 m2 de superficie, los
restantes los frentes y superficies mínimas para los distritos C2 y DPH.
c) Subdivisión de un inmueble en esquina en 2 o más lotes: el lote en
esquina podrá tener hasta un mínimo de 8,66 m de frente y 150 m2 de
superficie, los restantes los frentes y superficies mínimas para el
distrito.
d) En los casos en que no pueda cumplirse con estos requisitos la
subdivisión deberá ajustarse a los términos de la ley de propiedad
horizontal.
4.8 Espacios Libres
El total de las áreas destinadas a espacios públicos deberán estar en
relación con las áreas a fraccionar, cantidad, dimensión y destino de
los predios considerando las necesidades locales y generales de la zona
en que se encuentra ubicada la propiedad.
En todo fraccionamiento o urbanización que se efectúe dentro del
municipio, el propietario se obliga a ceder y escriturar gratuitamente
libre de todo gravamen y/u ocupación a favor de la comuna el 10% de la
superficie de las parcelas para ser destinada a Espacios Públicos,
correspondiendo un mínimo del 30% de la misma a equipamiento comunitario
y el resto a áreas verdes.
La ubicación de las fracciones destinadas a espacios verdes de acuerdo
al porcentaje especificado en los artículos anteriores será fijada por
la oficina técnica respectiva, quien dispondrá de ellas según las zonas
y la densidad de población, teniendo en cuenta los siguientes criterios:
Los espacios verdes y para equipamiento podrán localizarse según
convenga al diseño:
a) Como plazas circundadas por calles en su totalidad.
b) Como plazoletas o espacios verdes formando parte de una manzana u
externos a la misma.
En ambos casos citados, la superficie destinada a espacios verdes y a
equipamiento comunitario deberá estar agrupada o integrar una parcela.
La distribución, agrupamiento, trazado y otros aspectos referidos a
dichos espacios se efectuarán tendiendo a su agrupamiento con las
urbanizaciones colindantes, quedando sujeto a la aprobación de la
oficina técnica respectiva, la que podrá aconsejar en cada caso en el
diseño de anteproyecto, que espacio se destinarán a equipamiento y que a
espacios verdes.
Quedan exceptuados de los porcentajes establecidos salvo el trazado de
calles que pudiere comprender, las fracciones de terrenos que consten
con una superficie menor a 5.000 m2 siempre que las mismas no procedan
de fraccionamientos mayores comprendidos en los artículos anteriores y
los inmuebles en los cuales no se efectúe apertura de calle nueva.
4.9 Condiciones Ambientales
Es obligación del loteador (patrocinante), arbolar las calles de la
urbanización y ejecutar las obras de mejoramiento y parquización de
espacios verdes.
Las distancias entre árboles en calles, las especies, así como la
cantidad de árboles por m2 de parquización de espacios verdes serán
establecidas por la respectiva oficina técnica en cada caso, teniendo en
cuenta las especies y plantas, las medianeras de las parcelas, las
diferentes jerarquías viales, así como la necesaria compatibilización
con las columnas de alumbrado público y demás redes.
Será asimismo un compromiso indelegable conservar, mantener y reponer
cuando sea necesario, estos ambientes por el término de 3 años a partir
de la fecha de aprobación definitiva de la urbanización, manteniendo esa
responsabilidad sobre los espacios públicos sobre los que se proyecten
las parcelas que vencido ese plazo permanezcan en su propiedad.
4.10 Disposiciones Administrativas
El profesional autorizado para la realización de proyectos de
urbanización deberá estar matriculado en el Colegio de Ingeniería Civil
de Entre Ríos o en el Colegio de Profesionales de la Agrimensura de
Entre Ríos y en el Municipio de Concepción del Uruguay.
Previa a las presentaciones de solicitudes de urbanización, el
profesional autorizado está obligado a presentarse en consulta a las
oficinas técnicas, recabando instrucciones para la mejor realización del
proyecto.
Toda consulta debe ir acompañada de un plano de ubicación del predio
relacionado con las calles, caminos y vías públicas existentes.
A nivel de anteproyecto la propuesta deberá ir acompañada de un plano de
trazado de calles y de las redes exigidas según la zona.
En caso de
considerarlo conveniente la Autoridad de Aplicación a través de las
oficinas técnicas responsables podrán proponer trazados alternativos.
Para la presentación del proyecto el peticionante deberá presentar 3
copias de los planos relacionados con el predio o trazado, firmado por
un profesional autorizado.
Dichos planos llenarán los requisitos
correspondientes al levantamiento topográfico, siendo imprescindibles
los siguientes datos:
a) límites generales del terreno especificando medidas, rumbos, ángulos
y linderos correspondientes.
b) Plano de replanteo, especificación las medidas parciales y
acumuladas, correspondientes a las calles, manzanas, lotes,
equipamiento, áreas verdes, etc.
c) computo de superficies parciales y totales del proyecto especificando
manzanas, lotes, espacios libres, calles, pasajes o fracciones
reservadas dentro del proyecto.
d) proyecto de los espacios libres que figuran como plazas, parques, así
como del arbolado urbano.
e) las medidas angulares y lineares que vinculan el trazado de las
calles proyectadas con las existentes hacia todos los rumbos, sean o no
oficializadas.
f) Deberá acompañarse a la presentación copia de la nota a través de la
cual la A.A. se expide sobre el trazado de calles
g) Tres copias del plano altimétrico del predio a fraccionar
(equidistancia de curvas a no más de 0,50 m) en el que habrán de figurar
los mojones mencionados en el inciso anterior con sus correspondientes
cotas de nivel
h) adjuntar planos de nivelación de calles previendo el escurrimiento de
las aguas pluviales, con cotas relativas a puntos fijos o mojones de
nivelación
i) Proyecto de ejecutivo infraestructura de agua y cloaca visado por la
oficina de obras sanitarias, señalando la fuente de provisión de agua y
punto y condiciones de volcado de los efluentes.
j) Proyecto ejecutivo de la infraestructura vial, visado por la oficina
técnica correspondiente.
k) Plan de etapas de realización del proyecto y plan de obras
especificando áreas y plazos de realización de los trabajos.
Obtenida la aprobación del proyecto, el propietario deberá cumplimentar,
mediante profesional autorizado según esta ordenanza, los siguientes
requisitos:
a) Proceder al amojonamiento de las manzanas de acuerdo al proyecto de
trazado de calles debidamente aprobado con la colocación en cada vértice
de un mojón de hormigón de 10 cm. x 10 cm. x 50 cm. con un hierro
central de 16 mm.
b) Ejecutar a su exclusivo costo las obras de infraestructura y
servicios especificadas en el proyecto de acuerdo con el plan de obras.
c) De su cumplimiento será responsable el propietario conjuntamente con
el profesional que éste designe a efectos de realizar el contralor de
dichas obras.
El proyecto de loteo deberá cumplir con todos los requisitos exigidos
por este Código a los efectos que la Autoridad de Aplicación A.A.
dependiente de la Secretaría de Desarrollo Urbano de la Municipalidad le
extienda una constancia de factibilidad.
La aprobación definitiva del
loteo (final de obra) la realizará la A.A. una vez finalizada la obra en
su conjunto o en cada una de las etapas concretadas del plan de obras.
Las oficinas técnicas correspondientes informarán sobre el cumplimiento
de las exigencias enumeradas en el artículo anterior, comunicando a la
Secretaría de Desarrollo Urbano cuando se esté en condiciones de dar el
final de obra.
La cesión de áreas destinadas al uso público afectadas por el trazado de
avenidas, calles, pasajes, espacios verdes, reservados para plazas,
parques u otros fines, se escriturarán sin cargo y libre de gastos a
favor de la Municipalidad, pasando a ser del dominio público.
Los fraccionamientos autorizados con anterioridad a la presente
ordenanza y que cuenten aun con tierra vacante deberán completar la
documentación exigida.
4.11 Situaciones de Hecho
El Departamento Ejecutivo, con el informe previo de la Comisión Asesora,
resolverá casos particulares derivados de situaciones de hecho
debidamente justificada.
Se entiende por situaciones de hecho:
a) Los inmuebles ubicados en área urbana, con existencia de edificación
regularizada ante el municipio, y planos de obra que reflejen total
independencia; siempre que los inmuebles resultantes tengan forma
rectangular o su máxima aproximación, y su lado divisorio no más de dos
quiebres.
b) Las subdivisiones provenientes de fraccionamientos y/o
amanzanamientos efectuados con anterioridad a la vigencia de la
Ordenanza Nº 2.558 y que, a juicio de la Municipalidad permitan presumir
la antigüedad de su existencia
c) La existencia de loteos, fraccionamientos y/o amanzanamientos
aprobados por esta municipalidad, a efectos de independizar dos o más
lotes que se encuentren unificados como un solo inmueble. En estos casos
la subdivisión deberá ajustarse al plano aprobado.
d) La existencia de loteos, fraccionamientos, y/o amanzanamientos no
autorizados por la municipalidad y cuando existan constancias de
registro o ventas de parcelas. Se permitirán las subdivisiones
subsiguientes de la misma manzana en tanto se acrediten que tales
subdivisiones correspondan a un plano general de loteo que da origen a
lotes de similares dimensiones.
A efectos de que la A. A. evalúe y decida cada caso para establecer
antigüedad del fraccionamiento y/o amanzanamiento, el interesado deberá
aportar uno o más elementos de juicio suficientes:
Para los inmuebles ubicados en el área urbana se considerarán elementos
de juicio suficientes:
a) Plano de construcción aprobado por la Municipalidad.
b) Certificado de Constatación de Mejoras expedido por Profesional
habilitado al efecto.
Para los inmuebles ubicados en área rural, suburbana o complementaria se
considerarán elementos de juicio, taxativamente los siguientes, según
corresponda:
a) Boleto de compraventa inscripto.
b) Libreta de venta con constancias de pago bancario.
c) Remate público justificado con publicidad por la prensa.
d) Construcción regularizada y Certificado de Constatación de mejoras
expedido por profesional arquitecto, o ingeniero civil o en
construcciones, habilitado y visado por el Colegio Profesional
respectivo de acuerdo con el artículo 6º, y aprobado por el municipio.
e) Documentación exhibida en juicios o en cualquier repartición publica
donde haya quedado constancia.
f) Documentación transcripta en cualquier registro público.
g) Fallecimiento de la parte, del que la inscribió o del que firmó como
testigo la documentación presentada.
Para todos los casos detallados, las fechas consignadas deberán ser
anteriores a la vigencia de la Ordenanza Nº 2.558. (04-12-1.973).
5 CAPITULO V: NORMAS DE INTENSIDAD DE USO
Se establecen indicadores urbanísticos para el Municipio de Concepción
del Uruguay, tendientes a regular la intensidad de ocupación del suelo.
De acuerdo con las directivas del plan estratégico (PECU) estos
indicadores apuntan a promover la consolidación del núcleo urbanizado
buscando controlar el proceso de expansión del perímetro urbanizado
incrementando los niveles de ocupación de las áreas ya loteadas.
Apunta asimismo a concentrar la densificación sobre ciertos fragmentos
preservando las densidades medias del tejido consolidado.
Para establecer una relación ente estas densidades y las características
parcelarias y de edificación se establecen tres parámetros:
a) Factor de ocupación de suelo (FOS): marca la relación entre la
superficie total del lote y la superficie ocupada por el edificio al
nivel del suelo.
b) Factor de ocupación total (FOT): marca la relación entre la
superficie del lote y la superficie total del edificio.
c) Dimensión mínima de la parcela: Define la superficie mínima admisible
para cada distrito, así como el ancho mínimo sobre la vía pública.
Sobre esta base el cuadro siguiente establece los indicadores
correspondientes a cada distrito:
Cuadro Nº 3
| |
Dist. |
FOS |
FOT |
Tipolog. |
Retiros mínimos |
Alturas máximas |
Parcelamiento
mínimo |
| |
|
|
|
|
Frente (m) |
Lateral |
Fondo |
h= |
Frente (m) |
Sup.(m) |
| |
C1 |
0,75 |
1,2 |
EM |
Se exige construir sobre LM |
Se exige construir
entre medianeras |
A partir de los 3m de altura:
l= 0.375a |
12.00m |
8.66 |
170 |
| |
C2 |
0,75 |
1,2 |
EM |
Se exige construir sobre LM
En edif. catalogados se exige mantener la fachada |
Se exige construir
entre medianeras
|
A partir de los 3m de altura:
l= 0.375 a |
9.00m
En edif. nuevas deberá respetarse la altura de fachada de algún edif.
catalogado de la cuadra |
8.66 |
170 |
| |
DPH |
0,75 |
1,2 |
|
Se exige construir sobre LM
En edif. catalogados se exige mantener la fachada |
Se exige construir
entre medianeras |
A partir de los 3m de altura:
l= 0.375 a |
9.00m
En edif. nuevas deberá respetarse la altura de fachada de algún edif.
catalogado de la cuadra |
8.66 |
170 |
| |
R1 |
0,75 |
1,2 |
EM PL |
Se puede construir sobre LM
o con retiros de frente |
Se
puede construir entre medianeras o edificios de perím. Libre o semilibre |
En manzanas del casco histórico a partir de los 3m de altura:
l= 0.375 a |
tg = h/d= 1.50 |
8.66 |
170 |
| |
R2 |
0,60 |
0,75 |
EM PL |
Se puede construir sobre LM
o con retiros de frente |
Se puede construir entre medianeras o edificios de perím. Libre o
semilibre |
A partir de los 3m de altura:
l= 0.375 a |
9.00m |
8.66 |
200 |
| |
R3 |
0,75 |
3 |
PL SM |
3.00 si no esta en frente de Bv.
o Verde |
4.00 |
6.00 y 20
% sup. lote |
tg a = h/d = 1 *
EM =12 m |
17.32 |
500 |
| |
R4 |
0,4 |
0,5 |
PL |
3.00 |
2.00 |
6.00 |
9.00m |
15
|
500 |
| |
R5 s/c |
0,60 |
0,75 |
EM PL |
3.00 |
Se puede construir
entre medianeras o edificios de perím. Libre o semilibre |
6.00 |
9.00m |
15.00 |
400 |
| |
I1 s/c |
0,60 |
0,75 |
PL |
5.00 |
3.00 en uno de los
lados |
l = 0.375 a *1 |
1 ancho calle |
17.32 |
500 |
| |
I1 c/c |
0,60 |
0,75 |
PL |
5.00 |
3.00 en uno de los
lados |
l = 0.375 a *1 |
1 ancho calle |
10.00 |
300 |
| |
I2 |
0,60 |
0,75 |
PL |
5.00 |
3.00 en ambos
lados |
l = 0.375 a *1 |
Sin límite |
34.64 |
2400 |
| |
AC1 |
El del distrito
que atraviesa |
La del distrito
que atraviesa |
El del distrito
que atraviesa |
El del distrito
que atraviesa |
El del distrito que
atraviesa |
La del distrito
que atraviesa |
El del distrito que atraviesa |
|
AC2 |
|
AC3 |
|
AC4 |
| |
V. |
No corresponde |
PL
|
No corresponde |
No corresponde |
No corresponde |
No corresponde |
No corresponde |
| |
P. |
0,60 |
0,75 |
PL |
Se recomienda construir sobre LM |
3.00 en uno de los
lados |
l = 0.375 a *1 |
No corresponde |
34.64 |
1200 |
| |
E. |
0,60 |
0,75 |
PL |
Se recomienda
retiro de frente, sobre todo si es obligatorio en el distrito
circundante |
Se puede construir entre
medianeras o edificios de perím. Libre o semilibre |
l = 0.375 a *1 |
9.00 m |
No corresponde |
| |
U.F. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
RN
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
RU
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
RR |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
AR |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
AC
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
BP |
0,40 |
0,80 |
PL |
5.00 |
3.00 |
0,5 (n7-20) |
9.00 m |
15.00 |
450 |
| |
CC |
0,20 |
0,50 |
PL |
5.00 |
3.00 |
15.00 |
9.00 m |
20.00 |
800 |
* h = Altura
edificable.
d = distancia de LM al eje de la calle.
*1 l = Profundidad máxima construible
a = Profundidad de la manzana donde se emplaza el lote.
*1 l = Profundidad máxima construible
a = Profundidad de la manzana donde se emplaza el lote.
A los efectos del cómputo de la superficie ocupada en función del FOS,
se tomará el área de la envolvente de las proyecciones horizontales de
todos los niveles del edificio incluidas las salientes y los voladizos o
balcones.
Para su calculo, el FOT resulta de multiplicar el coeficiente
establecido para la zona por la superficie de la parcela. Cuando las
construcciones incluyan superficie semicubierta, abierta en dos o más
lados de su perímetro (balcones, galerías, etc.) se considerará con la
mitad de su superficie (50%).
En el caso de edificios multifamiliares (de propiedad horizontal) a los
efectos del cómputo del FOT, no será considerada como superficie
cubierta la correspondiente a:
- cuartos de máquinas, pasadizos de
ascensores o montacargas;
- locales para instalaciones complementarias
centrales;
- tanques;
- circulaciones comunes verticales;
- plantas libres;
- lavaderos colectivos; bauleras;
- depósitos;
- la de subsuelos sin son
utilizados para estacionamiento vehicular o guarda de vehículos;
- las
plantas de tratamiento de líquidos cloacales y/o industriales y las
cámaras de servicios de infraestructura;
- en las viviendas unifamiliares
cuando los entretechos no llegan a cumplimentar las dimensiones mínimas
y las alturas reglamentarias para locales de primera y segunda clase.
Cuando los subsuelos poseen un uso diferente al de los servicios
descriptos precedentemente o al de estacionamiento vehicular deberán
computarse para el FOT.
En el caso de los alineamientos comerciales que cuenten con distintos
indicador de intensidad de uso en cada lado de la calle, se podrá optar
por el que admita la intensidad superior, esto será valido para el FOS y
el FOT, pero no para la dimensión mínima de parcela.
En las construcciones existentes, cuando la superficie edificada
sobrepase los indicadores establecidos para la zona, podrán realizarse
obras de remodelación manteniendo la superficie original siempre que el
proyecto demuestre que mejora las condiciones de habitabilidad.
Cuando en las construcciones existentes el FOS está excedido pero no el
FOT, se autoriza la remodelación y/ o ampliación de la superficie
cubierta hasta alcanzar el FOT establecido para el distrito, siempre que
no implique un incremento de la ocupación del suelo. En este caso la
superficie a construir en las plantas superiores deberá respetar el
valor del FOS establecido para la zona.
En ambos caso la autoridad de aplicación tomara intervención a efectos
de determinar sobre la base de la antigüedad y del estado del inmueble
si se trata de una remodelación de lo existente o de una obra nueva.
Caso particular:
Cuando de la aplicación del FOT resulten volúmenes insuficientes para el
uso residencial, se autorizará la construcción por parcela de una
vivienda unifamiliar de hasta 80m2.
Estacionamiento:
a) En la construcción de nuevos edificios en condominio deberán dejarse
lugares para estacionamiento vehicular, cubierto o descubierto, según el
Cuadro de Usos a razón del 60% de la totalidad de unidades funcionales.
b) Los módulos se calcularán de un promedio de 23 m2 por cada vehículo
particular incluidas las circulaciones necesarias para el desplazamiento
de otros vehículos. En el caso de vehículos de carga o transporte, esta
superficie promedio será de 50 m2.
c) Se señalarán los lugares en los planos presentados para su
aprobación, cuyas dimensiones mínimas serán las siguientes:
d) Vehículos particulares: 2,50m. de ancho y 5m. de largo.
e) Vehículos de carga o transporte: 3m. de ancho y 8m. de largo.
f) En todos los casos deberá demostrarse al correcto acceso y egreso de
vehículos. El estacionamiento en cada edificio se vinculará con la vía
pública como máximo en dos puntos: una entrada y una salida. En caso de
estar unificados, su ancho no será mayor que el necesario para el paso
simultáneo de dos vehículos con un mínimo de 3m.
g) En el caso de construcción de un condominio en una parcela cuyo ancho
sea menor a 10m, en las cuales no sea posible cumplir con el
estacionamiento que establece este artículo, se admitirá la previsión y
construcción de espacios para igual destino en parcelas ubicadas en un
radio máximo de 200 (doscientos) metros contados a partir del perímetro
del respectivo edificio.
Sobre dichas parcelas se establecerá
servidumbre real, inscripta con todos los recaudos legales del caso,
antes de la concesión del permiso de obra en el predio dominante.
La
habilitación del edificio estará condicionada a la que previamente se
otorgue a los espacios para estacionamiento.
6 CAPITULO VI: NORMAS DE TEJIDO (MORFOLOGÍA)
6.1 Determinación del Área Edificable.
Se denominará área edificable al sector de las parcelas en la que es
posible ubicar la construcción.
Se determina deduciendo de la superficie total del predio los retiros
reglamentarios de frente, fondo y/o laterales definidos para ese
distrito.
Superficie libre:
Es el porcentaje de terreno que queda libre de
edificaciones y no puede ser ocupado, al aplicar a la parcela el Factor
de Ocupación del Suelo (FOS) que le corresponde según la zona. El 50% de
esta superficie, como mínimo, debe destinarse a terreno absorbente
forestado y parquizado.
Espacio urbano:
Espacio aéreo que incluyendo el espacio público y el
privado comprendido entre los volúmenes edificados de las diferentes
parcelas, permite proporcionar condiciones adecuadas de habitabilidad
(iluminación, ventilación, asoleamiento, acústica, visuales, etc.)
Todos los locales de primera clase deben ventilar e iluminar a este tipo
de espacio, delimitados por la línea imaginaria vertical de los predios
vecinos, y en su frente por el ancho de la calle.
Tanto lo locales de primera como los de segunda iluminarán y ventilarán
únicamente a la misma categoría de Espacio Urbano. Quedan comprendidos
en esta categoría de
Espacio Urbano el espacio público, los retiros de
frente, laterales y fondo y los patios. En los casos de reciclaje de
edificios, la SDU podrá autorizar la ventilación de locales de primera y
segunda clase a espacios no reglamentarios, siempre que se mantengan o
mejoren las condiciones de habitabilidad existentes.
6.2 Línea de Frente o Línea Municipal (L.M.)
Constituye el límite entre la parcela y la vía publica. Según las áreas
se establece la recomendación o la obligación de construir sobre esta
línea la fachada principal de los edificios, y en otros se establecen
retiros obligatorios.
En los distritos donde se permite o exige la construcción sobre Línea
Municipal, en los predios en esquina deberá construirse una ochava.
La
ochava es una sesión al dominio público de un espacio triangular de 2.83
m de lado, tomando el lado de los catetos.
En los distritos en que se establece un retiro obligatorio de la línea
de fachada, deberán respetarse las siguientes condiciones:
a) Obligación de parquizar:
Será obligatoria la parquización del sector
del predio correspondiente al retiro mínimo de frente en todos los
distritos, con excepción de los usos comerciales.
b) Mantener las ochavas actuales en DPH y en edificios catalogados del
ZPH
c) Caso de parcelas en esquina:
Cuando por la aplicación de retiros de
frente reglamentarios resulte que la superficie de esos retiros sobre
ambas calles sea igual o mayor al 20% de la parcela, la A.A. podrá
autorizar que se deje sin efecto el retiro sobre una de las calles.
d) Cercos:
Los cercos de frente y los muros divisorios correspondientes
al retiro de frente, tendrán una altura máxima de 2 (dos) metros. Se
permitirán solamente cercos vivos y/o rejas.
Podrán tener un muro de
basamento de hasta 0,60m de altura. A partir de esa altura, podrán tener
pilares de mampostería que ocupen hasta el 10% del desarrollo sobre el
frente o los laterales.
e) Caso de parcelas en esquina:
En caso de predios esquineros deberán
considerarse los retiros que correspondan a cada cuadra separadamente,
según el distrito que le corresponda a cada una.
6.3 Línea de Frente Interno. (L.F.I.)
Se denominará centro libre o espacio libre de manzana al espacio aéreo
del interior de la manzana limitado por los planos verticales que pasan
por las líneas de frente interno e interna de basamento, destinada
prioritariamente a espacio libre verde definiéndose para cada distrito
su ocupación parcial con otros usos.
Será de aplicación en todos los distritos, exceptuando aquellos
identificados como de protección patrimonial (C2, DPH), en los que se
agrega al FOS un premio por englobamiento de patios.
En los distritos C1, R1, R2 y R4 que forman parte del casco antiguo, así
como en otros distritos cuando las manzanas reproduzcan la geometría del
trazado antiguo (manzanas de 69.28m de lado) se exige la afectación del
centro de manzana a partir del segundo nivel (o de los tres metros de
altura).
Será aplicable en las parcelas de mas de 25m de profundidad. La
línea de frente interno (L.F.I.) o profundidad máxima construible se
obtendrá mediante la aplicación de la siguiente formula:
l = 0,375 . a
Siendo l = la profundidad máxima construible (línea de frente interno)
a = profundidad de la manzana tomada a la altura del lote.
En el distrito R3 será obligatorio dejar libre en el fondo el 20% de la
superficie de la parcela garantizando un mínimo de 6m de distancia de la
medianera del fondo no pudiendo en este caso utilizarse este sector con
construcciones accesorias (quinchos, deposito, etc.)
La línea final de las edificaciones en planta baja definirá la línea de
frente interno de los pisos superiores.
En todos los casos la figura del centro libre de manzana será homologa a
la de la manzana, cualquiera sea la forma de esta última.
En los caso en que afecte el nivel del piso solo podrá ocuparse el
centro libre de manzana con usos complementarios a la residencia
(quinchos, vestuarios, sanitarios, depósitos, etc.) no pudiendo
afectarse a usos deportivos que supongan impactos sobre los muros
medianeros (squash, paddle, frontones de paleta o tenis, football,
basketball, etc.)
En los casos de afectación del centro de manzana con construcciones
estas deberán contabilizarse al calcular FOS y FOT.
Los locales tendrán una altura máxima de 3,00 m siendo las cubiertas
inaccesibles.
Cuando la cubierta sea inclinada se considerará altura máxima a la
semisuma de las alturas mayor y menor.
6.4 Retiros Laterales.
Impone la afectación como espacio urbano de una banda de 3,00 m paralela
a la línea medianera.
Tiene el propósito de conectar el frente y fondo de las parcelas, dando
lugar a un tejido urbano que destaca la autonomía de los volúmenes
construidos.
En el caso de los distritos de alta densidad, la construcción de
edificios de perímetro libre define otras formas de dimensionamiento de
estos retiros.
Según los distritos puede exigirse esta afectación en una de las líneas
medianeras o en dos.
Casos particulares:
Si en el 50% o más de la longitud de la cuadra, no
se han materializado los retiros laterales, estos no serán exigibles en
las nuevas construcciones o ampliaciones que se presenten.
Cuando sean
exigibles retiros laterales y uno o más de los linderos se encuentren
apoyados sobre el eje divisorio de predios, la nueva construcción podrá
apoyarse sobre la medianera existente un mínimo de 4,00 m sobre el otro
lado.
6.5 Patios.
Se entiende por patios al espacio comprendido entre paramentos
verticales que permiten iluminar y ventilar locales de primer y segunda
clase.
Son de particular importancia dentro del casco antiguo (R1)
especialmente en el área de protección patrimonial (DPH y C2),
estableciéndose en estos distritos un premio del 50% de incremento de
FOT para los proyectos que engloben este espacio aéreo con el de las
parcelas vecinas.
a) Dimensiones mínimas de los patios de primera:
Para conformar Espacio
Urbano, la altura del patio no deberá superar el doble del lado menor.
El lado mínimo del patio será de 3,00 m y la superficie mínima de 12,00
m y sus características se regirán según el punto 3.6.1.1 del Código de
Edificación de la Ciudad de Concepción del Uruguay.
b) Dimensiones mínimas de los patios de segunda:
El lado mínimo del
patio de 2º categoría será de 2.00 m, y la superficie de 6.00 m2 y sus
características se regirán según el punto 3.6.1.1 del Código de
Edificación de la Ciudad de Concepción del Uruguay.
c) Forma de medir el Espacio Urbano:
Los espacios de iluminación y
ventilación de locales se medirán entre los filos exteriores de los
muros que den a esos espacios. Los muros y cercos divisorios, existentes
o no, se supondrán de 0.30 m de espesor.
La proyección horizontal de las
escaleras abiertas se considerará dentro de las dimensiones de estos
espacios, no así la correspondiente a galerías y/o salientes mayores a
0.50 metros.
Para el arranque, se tomará la conformación del Espacio
Urbano a partir del nivel del piso del local mas bajo, ya sea de primera
o segunda clase, que ilumine y ventile a través de dicho espacio.
d) Prohibiciones:
No se podrán cubrir los Espacios Urbanos ya existentes
o proyectados, mediante cubierta alguna, ni podrá reducirse sus
dimensiones (salvo en los casos explícitamente permitidos, como
cocheras, centro de manzana , etc.)
e) Patios Apendiculares:
Son extensiones del espacio público aquellos
patios que están abiertos por un lado de su planta a dicho espacio, y
que conforman Espacio Urbano. El lado abierto deberá ser por lo menos el
doble que la profundidad, y no menor a 4,00 m
f) Separación entre cuerpos de un edificio entre medianeras:
Cuando en
una misma parcela la construcción se realice en dos edificios o en
partes de un mismo edificio que resulten enfrentadas, para que conforme
Espacio Urbano la separación entre los dos sectores será como mínimo
igual a la mitad de la altura del edificio o sector del edificio más
alto, y nunca será inferior a 6,00 m
g) Edificios en torre en una misma parcela:
Cuando en un mismo predio la
construcción se realiza en dos ó más torres, la separación mínima entre
paramentos será la que resulte de la aplicación del retiro lateral
reglamentario del distrito, calculado a partir de la altura de la torre
más alta, y nunca será inferior a los 8 m.
6.6 Patios de Segunda o Auxiliares.
Patios de segunda o auxiliares: Son áreas descubiertas y ubicadas entre
los volúmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones no
son aptas para conformar el espacio urbano. A tales patios pueden
iluminar y ventilar los locales de segunda clase siempre que respeten un
lado mínimo de 2,00 m y 6,00 m2 de superficie.
6.7 Planta Libre.
Defínese como tal a la totalidad de la superficie de la planta de
edificio ubicada en cualquier nivel, que al no constituir ningún tipo de
local habitable permite la intercomunicación del espacio urbano.
Planta Baja Libre:
Es la planta libre correspondiente al nivel de acceso
principal del edificio que puede ser ocupada como máximo en un 50% de su
superficie con elementos de circulación vertical, conserjería y locales
para instalaciones complementarias centrales.
6.8 Alturas, Plano Límite.
Plano Límite:
Plano virtual horizontal que limita la altura total de las
edificaciones por encima del cual solo se admite que sobresalgan
instalaciones complementarias (tanques y chimeneas).
Altura Máxima de Edificación:
Medida vertical del edificio según la zona
correspondiente y sobre la cual pueden sobresalir instalaciones
complementarias (tanques y chimeneas) cajas de ascensores y escaleras,
lavaderos colectivos, bauleras.
Edificio:
Cualquier estructura construida para albergar personas,
animales o bienes muebles de cualquier clase y que está fija al suelo en
forma permanente.
Edificio en Torre:
Edificio cuyos paramentos verticales están separados
de los ejes divisorios de predios y de la línea municipal.
Edificio de Perímetro Libre:
Aquel cuyos paramentos desde el nivel del
suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, están
retirados de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones
de altura y distancia establecidas en estas normas.
Edificio de Perímetro Semi-Libre:
Aquél cuyos paramentos desde el nivel
del suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, está
retirados de una de las líneas divisorias de la parcela, según las
relaciones altura - distancia establecidas en cada distrito, se adose a
un muro divisorio existente o no.
Edificio entre Medianeras:
El que puede extenderse hasta las líneas
divisorias laterales de la parcela.
Basamento:
Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno,
entre medianeras con altura fija y sobre el cual se asientan los
volúmenes sobreelevados y retirados del mismo edificio.
6.8.1 Calculo de la altura edificable:
En distritos donde el alineamiento de las construcciones sobre línea
municipal es obligatorio el volumen edificable deberá quedar contenido
por el plano límite cuyo ángulo corresponda con la siguiente relación
R = tg a = h / d
Siendo h = altura del paramento vertical
d = ancho de línea municipal al eje de la calle
Salvo en los casos en que se fije altura mínima sobre línea municipal,
la obligación de construir la fachada se limita al primer piso
(basamento) pudiendo los niveles siguientes retirarse siguiendo el
desplazamiento del plano límite.
En los distritos en los que no se exige la construcción sobre línea
municipal, los paramentos verticales deben quedar inscriptos por debajo
del plano límite, respetando la tangente (r) definida para cada zona.
Para los casos de edificios en altura entre medianeras, se establece un
valor de (r) para cada distrito. Los distritos que lo admiten pueden
recurrir a sucesivos retiros de frente para incrementar la altura.
Siguiendo un procedimiento similar se calcula la altura máxima (r)
edificable en la línea de frente interno siguiendo la siguiente
proporción:
r´ = tg b = h´/ d´= 2
siendo h´ = altura edificable sobre línea de frente interno.
d´ = 50 % de la profundidad de la manzana tomada a la altura del lote.
En algunos distritos esta posibilidad se limita mediante la definición
de un plano límite horizontal de altura fija.
En el caso de edificios de perímetro libre (torres) o semilibre, la
definición de un plano límite sobre la línea de fachada se complementa
con la definición de otros planos límites respecto de la línea de frente
interno (vertical) y de las medianeras laterales, hasta conformar una
envolvente (carpa) dentro de la cual debe quedar inscripta la volumetría
edificable.
La distancia entre paramentos verticales deberá respetar la siguiente
proporción a partir de una distancia límite de 4,00 m de cada medianera:
7 CAPÍTULO VII: DISTRITO DE PROTECCIÓN HISTÓRICO- PATRIMONIAL. (DPH)
Denomínase distrito de protección histórico-patrimonial a la zona que
presenta las mayores concentraciones de edificios, sitios o ambientes de
interés histórico, simbólico, paisajístico o patrimonial. Por esta razón
este sector es objeto de un ordenamiento especial, que a través de la
definición de normas particulares, establece restricciones al dominio
tendientes a preservar la existencia y las características de estos
espacios reconocidos como un patrimonio de la sociedad.
7.1 Protección Edilicia
7.1.1 Niveles de Protección.
Se definen 3 niveles de protección edilicia:
a) Protección integral.
Se encuentran afectados a este nivel de protección aquellos edificios de
interés especial cuyo valor de orden histórico y/o arquitectónico los ha
constituido en hitos urbanos, que los hace merecedores de una protección
integral.
Protege la totalidad de cada edificio realizándose únicamente trabajos
de restauración destinados a la puesta en valor de sus características,
arquitectónicas y constructivas así como su forma de ocupación del
espacio.
b) Protección estructural.
Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de carácter
singular o tipológico, que por sus antecedentes históricos o fisonomía
caracterizan su entorno, califican un espacio urbano o le asignan
carácter simbólico en tanto referencias de la memoria de la comunidad.
Protege el exterior del edificio y los rasgos principales que definen su
tipología, destacando los elementos básicos que definen su forma de
articulación y ocupación del espacio.
En estos edificios se permite la
realización de trabajos de remodelación tendientes a adecuarlo a los
requerimientos de los usos contemporáneos, garantizando que las
modificaciones no alteren su volumen.
c) Protección cautelar.
Se encuentran afectados a este nivel los edificios cuyo valor radica en
su interés como referencia tipológica, histórica, simbólica o por
contribuir a la caracterización de un área, que por la concentración de
edificios representativos de una época constituyen una referencia formal
y cultural asumida socialmente como un valor.
Protege ciertos edificios de interés particular así como la imagen
característica de ciertos sectores de la ciudad previniendo actuaciones
contradictorias en el tejido y la morfología.
Protege la fachada de los edificios, así como ciertas referencias
geométricas del entorno construido. Protege asimismo otros elementos del
contexto urbano, como pueden ser ciertos atributos del espacio urbano,
objetos, o condiciones ambientales.
7.1.2 Grados de Intervención.
Para cada nivel de protección edilicia se admiten determinados grados de
intervención:
Grado de intervención 1.
Comprende las obras y/o acciones dirigidas a restituir las condiciones
originales del edificio o aquellas que a lo largo del tiempo hayan sido
agregadas y formen parte integral del mismo.
Características:
a) Restitución de partes alteradas y restauración de elementos
originales. En los casos donde falten elementos arquitectónicos
originales y no exista documentación que acredite sus características,
se realizará la consulta a la SDU
b) Recuperación de elementos estructurales, espacios interiores,
cubiertas, cielorrasos, pisos, fachadas exteriores e interiores con sus
revoques, ornamentos, pinturas, carpinterías en formas y dimensiones,
con eliminación de todo elemento agregado que esté fuera de contexto.
c) Reparación, sustitución e incorporación de instalaciones, sistemas de
aislación hidrófuga y térmica que no alteren la fisonomía de los
edificios.
d) Reforma en los locales sanitarios, para adaptarlos en su totalidad a
las necesidades actuales.
e) No se permiten modificaciones en el volumen de la edificación,
superficie construida, entrepisos, entresuelos existentes ni la
ocupación de patios interiores con construcciones.
f) Se admitirán trabajos de consolidación y mantenimiento.
g) Cualquier aporte de nuevo diseño deberá tener el visado previo de la
SDU.
Grado de intervención 2.
Comprende las obras o acciones dirigidas a adecuar el espacio interior
de los edificios a condiciones de uso nuevas, respetando los elementos
tipológico formales y estructurales de los mismos.
Características:
a) Se permiten todas las obras enunciadas en Grado 1.
b) Ampliación de superficie por medio de entresuelos retirados de los
muros y fachadas para permitir el accionar de las carpinterías, sin
alterar la tipología del edificio.
c) Consolidación y mantenimiento de las fachadas exteriores e interiores
de los edificios; de sus revoques, revestimientos, ornamentos, pinturas,
carpinterías y balcones, etc.
El tratamiento de fachadas deberá ser realizado de forma integral,
respetando el diseño original y teniendo como base la documentación
existente o en su defecto los elementos que se incorporen no alteraran
la composición de sus partes ni su esquema original; se integrarán
armónicamente con el conjunto siendo deseable que se distingan sus
partes originales.
Si por razones de cambio de uso fuera necesario modificar aspectos de la
fachada, se deben respetar las líneas rectoras de la misma y su
alineación con los vanos de otros niveles. Esta propuesta será motivo de
estudio y decisión por parte de la A.A.
El tratamiento de las plantas bajas intervenidas será acorde al de las
plantas altas, a los efectos de la lectura integral de los edificios.
En los casos de edificios que originalmente tuvieran plantas unificadas
y posteriormente fueran subdivididas, las carpinterías, toldos,
carteles, tendrán un criterio unitario que permita conservar la unidad
del edificio y la lectura integral del mismo.
Los paramentos o partes de ellos que se visualicen desde la vía pública
serán objeto de tratamiento arquitectónico con materiales de color y
textura apropiados para su integración con el conjunto.
En el caso de instalaciones de acondicionadores de aire, climatizadores
o calefactores ya existentes que acusen al exterior o de la colocación
nueva de éstos en fachadas existentes o muros visibles desde la vía
pública serán dispuestos de manera que no alteren la composición básica
de la fachada ni destruyan ornamentos ni molduras.
La colocación y/o reubicación de cajas de conexiones, de medidores u
otras instalaciones de las diferentes infraestructuras debe contar con
la aprobación de la A.A..
Deberá asimismo tratarse los tanques de agua, chimeneas, conductos,
antenas y demás construcciones complementarias instaladas en azoteas de
edificios públicos y/o privados visibles desde cualquier ángulo de la
vía pública.
d) Modificación o introducción de nuevas instalaciones con el objeto de
adecuar el funcionamiento del edificio a las necesidades originadas por
el uso asignado.
e) Ampliación, reubicación y adaptación de los locales sanitarios.
f) Conservación de cielorrasos y pisos: en caso de modificaciones serán
objeto de un estudio particularizado sometido a la aprobación de la SDU.
g) Se permite el cambio de destino de los locales que ventilan a patio,
según la normativa vigente al momento de la construcción del edificio,
no siendo obstáculo que el patio hoy resulte antirreglamentario.
h) No se permiten modificaciones en el volumen de la edificación ni en
la ocupación de los patios, salvo con cubiertas transparentes que
mantengan las condiciones actuales de iluminación y ventilación de los
locales que den a los mismos. Se requerirá para su aprobación, visado
previo de la A.A..
Grado de intervención 3.
Comprende las obras y/o acciones dirigidas a la adecuación y mejora de
las condiciones de habitabilidad del edificio mediante la reforma y/o
transformación del espacio interior, que mantengan básicamente las
fachadas y el volumen del edificio.
Características:
a) Obras permitidas en los Grados de intervención 1 y 2.
b) Modificación en los patios, previo estudio particularizado sometido a
consideración de la A.A. si se producen mejoras en condiciones de
iluminación y ventilación, debiendo cumplir con la relación r = h/d = 2;
y/o cubiertas transparentes que no perjudiquen las condiciones antes
citadas de los locales que dan a los mismos.
c) Renovación y sustitución de elementos estructurales con incorporación
de soluciones de nuevo diseño compatibles con el mantenimiento de las
fachadas exteriores.
d) Ampliación de superficie por medio de entresuelos o entrepisos. Los
entrepisos deberán resolverse sin alterar el funcionamiento de las
carpinterías. Los entresuelos se retirarán de las fachadas y muros de
manera de permitir accionar las carpinterías, y deberán cumplir con todo
lo dispuesto en el Código de la Edificación.
Grado de intervención 4.
Toda propuesta de modificación por aumento de volumen de un edificio,
deberá ser presentada previamente para su visado ante la A.A.,
justificando un mejor uso social del volumen resultante y el resguardo
de su calidad arquitectónica.
Características:
a) La intervención propuesta no afectará la conformación del edificio,
debiendo integrarse con las características arquitectónicas
predominantes del mismo.
b) Deberá armonizar con elementos del coronamiento tales como cúpulas,
flechas, mansardas, pináculos, y ornamentos en general, no debiendo
visualizarse desde la vía pública.
Altura edificable:
Se establece para DPH y C2 un plano límite de 9,00 m.
Las edificaciones catalogadas podrán alcanzar esta altura, debiendo
retirarse de la línea de fachada respetando una tangente de 45º que pasa
por el punto mas alto de la fachada existente
En el caso de edificios nuevos o no catalogados, la definición de la
línea superior de fachada estará dada por la altura del edificio
catalogado más próximo, y en el caso de lindar con dos de ellos se
tomara la mayor de ambas.
Se permitirá la construcción de volúmenes que
no se visualicen desde la vía pública, sin que se produzca alteración en
las condiciones de los patios, los que deberán cumplir con la relación:
r = h/d = 2
En el caso de edificios con niveles de protección cautelar, la
conservación de la fachada, implicara el mantenimiento de su geometría,
composición, tratamiento, material y altura, pudiendo construirse por
encima de la línea de cornisa nuevos volúmenes inscriptos dentro de la
tangente que define el plano límite para el sector (R= H/D) con un
retiro mínimo de 3,00 m y una altura máxima de 9,00 m.
En el caso de remodelación de edificios, estos podrán superar el FOT
previsto para el área, siempre que quede demostrado que se trata de
trabajos de rehabilitación de superficies construidas existentes.
Cuando
se trate de construcciones nuevas, deberá cumplirse con el FOT del
distrito, pudiéndose incorporar hasta medio punto de incremento del FOT
por englobamiento de patios o disminución del FOS.
Con el propósito de promover la creación de espacios urbanos en el
interior de la trama consolidada en los distritos de protección
patrimonial (DPH y C2) se han establecido como estímulo ciertos
incrementos de la constructibilidad.
Para acceder a estos premios sobre el FOT deberá cumplirse con alguna de
las siguientes condiciones:
a) Cuando la apertura de patios disminuya la incidencia del FOS de las
edificaciones, podrá incrementar construirse el doble de la superficie
habilitada como espacio urbano (patios y jardines). Este incremento
podrá alcanzar un porcentaje máximo del 50% del FOT previsto para el
sector.
b) Se podrá incrementar hasta un 50% del FOT por englobamiento de
patios, en los casos que los patios que se abran sobre las
construcciones existentes coincidan con los de las edificaciones
linderas. En este caso se podrá incrementar una superficie igual al
triple de la superficie del nuevo espacio urbano.
7.2 Protección Ambiental:
7.2.1 Niveles de Calidad Ambiental.
En función del grado de homogeneidad tipológica espacial, de la
presencia en cantidad y calidad de edificios de valor histórico y de las
condiciones espaciales y funcionales ofrecidas para el uso social pleno,
se establecen tres niveles de calidad ambiental deseada, para áreas
especiales de los distritos DPH.
Nivel 1 - Ámbitos Consolidados:
Son aquellos espacios públicos que presentan situaciones espaciales de
interés (pública y socialmente reconocido), en cuanto a sus
proporciones, textura, escala, visuales, y tensiones; que caracterizan
un conjunto patrimonial de valor histórico cultural.
Estos espacios
pueden ser afectados al uso social pleno como lugares de encuentro,
consolidando la importancia de estos ámbitos que contribuyen a
materializar la memoria colectiva en tanto expresión de la identidad de
sus habitantes.
Nivel 2 - Ámbitos no Consolidados:
Son aquellos espacios públicos que carecen de alguno de los rasgos
esenciales, definidos en el Nivel 1, o que los presenta en forma
incompleta o con ciertas indeterminaciones, especialmente en el aspecto
del uso social pleno.
Tienen una clara vocación de estructurarse hacia
el nivel ambiental consolidado, pero requieren de elementos y
actuaciones complementarias que la afirmen como una propuesta integral.
Nivel 3 - Ámbitos potenciales:
Son aquellos espacios públicos que presentan alguno de los rasgos
esenciales definidos para el nivel 1, o que tienen más de uno, en forma
incompleta y/o no integradas.
Se incluye también a los espacios que por su localización estratégica
pueden relacionar otros ámbitos valiosos entre sí, reforzando y
caracterizando los recorridos internos del distrito.
7.3 Bienes Catalogados.
Se constituye un registro de los bienes considerados testimonio
histórico y/o patrimonial que se encuentren en cada distrito, teniendo
en cuenta su contexto y su interrelación ambiental de acuerdo a los
criterios y procedimientos consignados en la Sección 9 "Procedimiento de
modificaciones del Código".
Para su conformación se elaborará una lista exhaustiva de inmuebles,
objetos y espacios de interés patrimonial, completando en todos los caso
una ficha que permita homogeneizar la información sobre los mismos.
Este archivo será evaluado por una comisión encargada de asignarle
diferentes niveles de protección, comisión que tendrá a su cargo la
evaluación de otras propuestas presentadas por la comunidad.
El
catalogo, sancionado por la legislatura con fuerza de ordenanza,
constituye la referencia legal que identifica los inmuebles, objetos y
espacios considerados de interés y su nivel de protección. La autoridad
de aplicación cuenta con un plazo máximo de 120 días para confeccionar
el catálogo de obras de interés patrimonial.
Una vez confeccionado el
mismo toda transacción que se realice deberá tener en cuenta al mismo a
los efectos de las restricciones y compensaciones que se generen sobre
los inmuebles.
7.4 Criterios de Intervención.
Cualquier intervención en parcelas de propiedad oficial o privada
ubicadas en DPH o C2 deberá cumplir con los requisitos establecidos por
esta norma.
Toda área de demolición, obra nueva, ampliación, transformación,
reforma, en grados 1, 2, 3, 4, instalaciones o cambio de iluminación,
anuncios, toldos, en predios de propiedad pública o privada ubicadas en
distritos DPH o C2 requerirá una presentación previa ante la A.A. quien
designara para su tratamiento a una comisión de expertos. Para su
visado.
La iniciación de cualquiera de estas áreas deberá contar con respuesta
favorable en este visado. En el caso de iniciación sin permiso se
aplicarán las sanciones previstas por este Código.
7.5 Demolición.
7.5.1 Demolición de Edificios no Sujetos a Protección.
El trámite para la demolición de edificios no protegidos deberá
efectuarse con posterioridad al de presentación de obra nueva y su
correspondiente pago de aranceles.
7.5.2 Demolición de Edificios Sujetos a Protección.
No se dará curso a solicitudes de demolición de edificios incluidos como
propuesta o en forma definitiva, con cualquier nivel de protección en el
catálogo respectivo.
Los titulares de inmuebles que demolieren transgrediendo esta norma
serán pasibles de las sanciones que fija el Código de falta para este
tipo de contravención.
Los mismos solo podrán construir hasta un máximo
equivalente al 70% del volumen destruido, siempre y cuando este valor no
supere el 70% de la capacidad edificatoria de la subzona
correspondiente.,
En caso de denuncia sobre peligro de derrumbe este deberá ser verificado
por la A.A. que evaluará el peligro y determinará la necesidad de
demolición total o parcial.
8 CAPÍTULO VIII: BARRIOS PRIVADOS
8.1 Definición de Barrio Privado
Es una superficie de terreno, ubicada en área urbana o complementaria,
cuya característica principal es que los frentes de los lotes dan hacia
calles internas, de uso privado, con uno o dos puntos de ingreso al
mismo. Puede estar delimitado por calles de uso público, pudiendo haber
lotes que den hacia la vía pública.
8.2 Características de los Barrios Privados
Los Barrios Privados serán limitados en el espacio, integrados por lotes
construidos o a construirse, ligados por una relación funcional y
jurídica que los convierta en un todo inescindible.
Como expresión de la
forma asociativa adoptada deberán constituir una figura societaria que
como representación jurídica del conjunto (la administración) se
convierta en un interlocutor valido para las autoridades municipales.
El
régimen legal podrá ser el de Propiedad Horizontal, o en su defecto el
de lotes individuales con áreas comunes,(circulaciones y espacios verdes
destinados a actividades deportivas, sociales, etc.), en condominio
indiviso entre los propietarios de los lotes individuales constituyendo
servidumbre a perpetuidad sobre ellos.
En ambos casos los espacios de
uso común se mantendrán dentro del dominio privado.
8.3 Condiciones para su aprobación
a) En el área urbana podrán construirse sólo en los distritos R4 o en
área complementaria.
b) En ambos casos deberá garantizarse que el nuevo barrio no interrumpa
las calles clasificadas como Vías Primarias o Secundarias, debiendo
asimismo respetar los hechos de valor paisajístico.
c) Cuando las calles públicas que vinculan el Barrio Privado con la red
vial no garanticen el acceso, el propietario, (en tanto patrocinante de
este emprendimiento) deberá efectuar el abovedado, afirmado y enripiado
de las calles públicas
d) En toda ocasión que resulte necesario, la Administración del Barrio
Privado deberá garantizar que representantes de las Dependencias
Municipales y/o Provinciales con competencia, en el ejercicio del Poder
de Policía tengan libre acceso a las vías de circulación interna y
control de servicios.
e) Deberá obligatoriamente, incluir en la escritura, el Reglamento de
copropiedad.
f) Deberá dejar asentado en el reglamento de copropiedad, que la
Municipalidad no tiene obligaciones ni responsabilidades por los
inconvenientes que dentro del barrio se generen a terceros o por
terceros.
g) Deberá garantizarse que la limpieza y eliminación de residuos dentro
y en el límite perimetral del barrio, es de exclusiva responsabilidad de
la Administración del Barrio Privado.
h) La administración podrá exigir que los edificios que se construyan
dentro del Barrio Privado, cumplan con un Reglamento particular de
Edificación, previamente autorizado por la Autoridad de Aplicación,
quien tendrá la responsabilidad de constatar que se ajusta en un todo a
los parámetros establecidos por este Código.
i) En concepto de reserva municipal para uso público, se deberá ceder al
dominio público, sobre las áreas linderas al conjunto, una superficie
igual a la de la totalidad de las calles y de las áreas verdes exigidas
para cualquier fraccionamiento.
8.4 Localización de los Barrios Privados
Sólo se admitirá esta tipología en los distritos R4 y en Área
Complementaria.
8.5 Carácter urbanístico
a) Uso Exclusivo:
Los lotes de los barrios privados serán destinados
exclusivamente para viviendas unifamiliares, no permitiéndose ningún
otro destino, ni comercial, industrial, profesional o de otra naturaleza
que no sea el expresado.
b) Uso complementario:
Actividades deportivas que no impliquen el
desarrollo de competencias con elementos mecánicos.
8.6 Estructura parcelaria
a) Lotes:
Tendrán una superficie mínima de 450 m2 y un lado mínimo de
15,00 m.
b) Espacios comunes:
Serán como mínimo la quinta parte de la superficie
destinada a parcelas, y tendrán como destino espacios verdes y canchas
para la práctica de actividades deportivas que no impliquen el empleo de
elementos mecánicos.
8.7 Morfología edilicia
a) Perímetro libre:
Se admitirán sólo edificaciones de perímetro libre.
b) FOS:
La ocupación del suelo podrá alcanzar el 40% de la superficie de
la parcela y dicha superficie se ubicará en el área determinada por los
retiros mínimos obligatorios con relación a los divisorios. Se
computarán a efecto de ese cálculo la proyección de todo lo construido
incluido las galerías y patios tendederos cuando superen los 10 m2 de
superficie.
c) FOT:
La superficie total construida no podrá superar el 80% de la
superficie total del lote. Para este cálculo las galerías y los aleros
se computarán al 50% de su superficie.
d) Altura de la edificación:
La altura máxima de la edificación será de
9m. Dicho punto se tomará desde el nivel 0,00 m. medido en el cordón de
la vereda. Sobre este nivel sólo podrán sobresalir hasta 2,00 m,
antenas, chimeneas, tanques y conductos de ventilación tratados
arquitectónicamente con respecto de la obra.
e) Retiros de edificación:
La edificación deberá dejar totalmente libre
de construcción una franja de 5,00 m al frente y para la línea de fondo
deberá aplicarse la siguiente fórmula: 0,5 (n-20) siendo n la
profundidad del lote, no debiendo ser nunca menor a 3,00 m. En los
laterales deberá dejarse una franja libre de 3,00 m de cada lado. Se
permitirá optar por adosar la edificación sobre una de las medianeras
laterales siempre que se mantenga el retiro obligatorio sobre el lateral
que será igual a la sumatoria de los 2 retiros laterales.
f) Construcciones anexas:
Se podrá realizar dentro de los retiros
laterales, construcciones anexas a las principales, tales como
parrillas, patios de servicio, depósitos, tanques cisternas, etc.
siempre que cumplan con la pauta de no exceder la altura de 3,00m
medidos desde el nivel del terreno natural y que la longitud máxima de
las construcciones no podrá exceder la de la construcción principal de
la vivienda, excluidos alero, galerías, patios y terrazas, debiendo
coincidir con la ubicación de la construcción principal.
Se permitirá la construcción de pérgolas o glorietas de cualquier
material dentro de los retiros laterales siempre que se cumpla con los
siguientes requisitos:
No superarán los 3,00 m medidos desde el nivel del terreno.
No tendrán cerramientos superiores.
La longitud máxima no supere y coincida con la construcción principal.
g) Estacionamiento:
En cada vivienda deberá reservarse espacio para
estacionar como mínimo 2 autos, pudiendo utilizarse para tal efecto las
franjas perimetrales resultantes de los retiros obligatorios (frente y
laterales).
h) Cercos:
Sobre la Línea Municipal se podrá realizar un cerramiento
transparente, de reja, alambre artístico y/o cerco vivo de manera de no
obstruir la vista sobre el frente. De la misma manera en las líneas
divisorias laterales desde el frente hasta la línea de encuentro del
edificio con la medianera.
En ninguno de estos casos se superará la
altura de 1,80 m.. Sobre la línea medianera restante se podrá realizar
un cerramiento cuya parte ciega no podrá rebasar la altura máxima de
1,30 m, el resto del cerramiento deberá ser transparente, de rejas,
alambre artístico y/o cerco vivo hasta una altura máxima de 1,80 m.
i) Forestación interior y parquización:
Los árboles que se planten a
partir de la demarcación de los lotes no deberán estar ubicados a menos
de 3,00 m de los límites de los mismos. Si existieran árboles ubicados
dentro de esa distancia, lo deberán conservar respetándolos en las
construcciones.
8.8 Infraestructura de Servicios
a) Es obligación del propietario, (en su carácter de patrocinante), la
ejecución a su cargo de las extensiones a las redes públicas de
infraestructura de servicios.
b) La ejecución de redes subterráneas de servicios e infraestructura
dentro de los Barrios Privados como así también su mantenimiento será
solventado por el Patrocinante y/o la Administración del Barrio Privado,
la que deberá asumir la responsabilidad de la ejecución de las obras y
asegurar la prestación de los servicios esenciales que serán los
siguientes:
-
Pavimento, Abovedado y afirmado de calles o circulaciones de modo que
garantice la transitabilidad en cualquier circunstancia.
-
Energía eléctrica domiciliaria y alumbrado público.
-
Recolección y traslado de residuos.
-
Red distribuidora de agua potable.
-
Red cloacal y planta de tratamiento de efluentes, si no se pudiera
conectar a la red.
c) Los conductos de distribución en la vía pública de energía eléctrica,
gas, telefonía y video cable deberán ir en forma subterránea, bajo el
césped en la banquina, a excepción de la red de agua y desagüe cloacal
que irán bajo la calzada.
8.9 Morfología Vial
a) Aceras:
Tendrán un ancho mínimo transitable uniforme sobre la línea
municipal de 1,20 m y el resto tendrá un ancho variable según el perfil
de cada cuadra, definido en el proyecto de urbanización. Se destinará a
terrenos absorbentes con cubierta de césped, salvo los tramos necesarios
para acceso peatonal y/o vehicular a las viviendas.
b) Calzadas:
Tendrán un ancho variable, según el perfil de cada cuadra,
definido en el proyecto de urbanización, con cordón cuneta de desagüe
pluvial. Las calles o circulaciones principales tendrán un ancho mínimo
de 15,00 m, las secundarias 10,00 m y las calles sin salida un "cul de
Sac" de 20,00 m de diámetro entre líneas de frente de lotes.
9 CAPÍTULO IX: CLUBES DE CAMPO
9.1 Definición
Se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial, al
sector que afecta para estos usos un área predominantemente rural,
considerando que su baja densidad no conforma un núcleo urbano.
9.2 Características
Para que un emprendimiento sea considerado club de campo deberá reunir
las siguientes características:
a) Estar localizado en área rural o complementaria.
b) Afectar una superficie considerable de la tierra a la práctica de
actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la
naturaleza.
c) La parte restante se encuentra acondicionada para la construcción de
viviendas.
d) El área común de esparcimiento debe guardar una relación funcional y
jurídica, que las vincula con el conjunto de las viviendas.
e) El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser
modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades por otras: tampoco
podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de
las unidades que constituyen el área de viviendas.
9.3 Requisitos para su Aprobación
La creación de clubes de campo estará supeditada al cumplimiento de los
siguientes requisitos:
a) Estar localizado en área rural o complementaria
b) Afectar una superficie total mínima de 40 has pudiéndose fraccionar
como máximo el 50% de la tierra, respetando asimismo las dimensiones
mínimas de la parcela y las demás condiciones de trazado.
c) Será responsabilidad de los titulares del dominio garantizar la
provisión de la infraestructura y la prestación de los servicios de
acuerdo a lo estipulado en el punto 9.6 de este capítulo.
d) En todos los casos se garantizará que los organismos públicos, en el
ejercicio de su poder de policía, tengan libre acceso a las vías de
circulación interna y control sobre los servicios comunes.
9.4 Indicadores Urbanísticos
9.4.1 Carácter urbanístico
Uso exclusivo:
Residencia secundaria, eventualmente residencia
definitiva, no permitiéndose ningún otro destino comercial ni industrial
ni profesional de otra naturaleza que no sea el expresado.
Uso complementario:
Espacios verdes, canchas y otras instalaciones
deportivas a cielo abierto, permitiéndose la construcción de locales
destinados a actividades sociales, culturales y deportivas dentro de un
sector denominado sede social, en el que podrán también incorporarse
vestuarios afectando hasta el 10% de la superficie con locales
comerciales.
9.4.2 Estructura parcelaria
Lotes:
Cuando las unidades funcionales se configuren como lotes deberán
tener 20,00 m. de ancho como mínimo y 800 m2 de superficie. La relación
ancho - profundidad no podrá ser inferior a un tercio (1/3).
Espacios comunes:
Serán como mínimo el 50% de la superficie destinada a
parcelas.
Los proyectos deberán ajustarse a los siguientes indicadores
urbanísticos y especificaciones básicas.
Área común de esparcimiento:
Deberá ser arbolada, parquizada y equipada
de acuerdo a la finalidad del club, y a la cantidad prevista de
usuarios.
Podrá computarse los espejos de agua comprendidos dentro de título de
dominio.
9.4.3 Morfología edilicia
Perímetro libre:
Solo se admitirán edificaciones de perímetro libre.
FOS:
La superficie edificada a nivel del suelo no podrá superar el 20%
de la superficie del lote
FOT:
La superficie total construida no podrá superar el 50% de la
superficie del lote. Para el cálculo de galerías y aleros se computará
el 50 % de su superficie.
Altura de la edificación:
Las construcciones podrán tener como máximo
planta baja y dos (2) pisos no superando en ningún caso la altura de
9,00 m.
En caso de techos inclinados, la altura se tomará desde el nivel del
suelo hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de máxima
pendiente de la cubierta y el plano de arranque de ésta.
Retiros La edificación deberá dejar totalmente libre de construcción una
franja de 5m al frente y 15 del fondo. En los laterales deberá dejarse
una franja libre de 3m de cada lado.
Cercos:
Sobre la Línea Municipal solo se podrá realizar un cerramiento
transparente, de reja, alambre olímpico y/o cerco vivo de manera de no
obstruir la vista sobre el frente. De la misma manera en las líneas
divisorias laterales desde el frente hasta la línea de encuentro del
edificio con la medianera.
En ninguno de estos casos se superará la
altura de 1,80 m. Sobre la línea medianera restante se podrá realizar un
cerramiento cuya parte ciega no podrá rebasar la altura máxima de 1,30
m, el resto del cerramiento deberá ser transparente, de rejas, alambre
artístico y/o cerco vivo hasta una altura máxima de 1,80 m.
9.5 Forestación Interior y Parquización
Al proyectar un club de campo deberán respetarse los hechos naturales de
valor paisajístico, tales como arboledas, particularidades topográficas,
lagunas, ríos y arroyos, así como todo otro elemento de significación en
los aspectos indicados.
Los árboles que se planten a partir de la demarcación de los lotes no
deberán estar ubicados a menos de 3,00 m de los límites de los mismos.
Si existieran árboles ubicados dentro de esa distancia, los deberán
conservar, respetándolos en las construcciones.
9.6 Infraestructura de Servicios
a) El propietario (en su carácter de patrocinador del proyecto) debe
realizar las obras de infraestructura de los cuatro servicios y asegurar
la prestación de los mismos, garantizando la pavimentación de los
accesos y las vías internas de circulación, la parquización y arbolado
del área en toda su extensión.
b) Es obligación del propietario (en su carácter de patrocinante) o de
la administración (en el caso de sociedades), la ejecución y
mantenimiento a su cargo de las extensiones a las redes públicas de
infraestructura de servicios asegurando a la vez la prestación de los
servicios esenciales.
c) Las obras de infraestructura exigidas consistirán en:
-
Abovedado y afirmado de calles o circulaciones de modo que garantice la
transitabilidad en cualquier circunstancia.
-
Energía eléctrica domiciliaria y alumbrado público.
-
Sistema de extracción y potabilización de agua, red de distribución de
agua potable (garantizando la presión).
-
Red cloacal incluyendo planta de tratamiento de efluentes, debiendo
asimismo asegurarse la recolección y traslado de residuos.
d) Deberá cederse una franja perimetral de ancho no inferior a 7,50 m.
destinada a vía de circulación. Dicha franja se ampliará cuando el
municipio lo estime necesario. No se exigirá la cesión en los sectores
del predio que tengan resuelta la circulación perimetral. Mientras la
comuna no exija que dicha franja sea librada al uso público, la misma no
podrá ser utilizada por el club.
e) Estructura vial: Red de circulación interna: Deberá proyectarse de
modo que se eliminen al máximo los puntos de conflicto y se evite la
circulación veloz.
Las calles principales tendrán un ancho mínimo de
15,00 m. y las secundarias y las sin salida de 11,00 m. En estas últimas
el “cul de sac” deberá tener un diámetro de 25,00 m. como mínimo.
10 CAPÍTULO X: PROCEDIMIENTO DE MODIFICACIONES AL CÓDIGO
Toda propuesta de modificación total y parcial del Código podrá
inscribirse en el marco del siguiente procedimiento.
10.1 Reconsideración de la Norma
a) El Consejo Deliberante en uso de sus facultades, o por iniciativa
presentada por el departamento ejecutivo podrá solicitar la
reconsideración de la norma.
Del mismo modo las entidades intermedias,
organizaciones barriales, podrán solicitar a través del PECU la
reconsideración de las normas establecidas para su barrio o sector del
barrio.
b) Las presentaciones realizadas serán efectuadas conforme a las normas
administrativas vigentes al Departamento Ejecutivo, quien las procesará
y evaluará en base al análisis global de los casos.
El Departamento
Ejecutivo elevará al Honorable Concejo Deliberante las propuestas
sectoriales y globales de reforma al Código que surjan de las
iniciativas o reconsideración que hayan sido estimadas pertinentes.
c) Como en todos los casos de reconsideración las modificaciones a la
norma deberán ser aprobadas por mayorías especiales (dos tercios)
10.2 Plan de detalle
a) Todo grupo de personas que en su conjunto sean titulares de dominio
de parcelas de una misma manzana cuyas superficies sumadas alcancen el
51% de la superficie de la manzana podrán solicitar el dictado de normas
urbanísticas especiales para la misma.
b) En caso de considerarlo correcto, el Departamento Ejecutivo elaborará
normas especiales que partiendo de la propuesta vecinal, garanticen su
coherencia con las políticas y estrategias generales para el ejido,
pudiendo proponer desde un cambio de parámetros hasta la declaración del
sector como área de urbanización especial.
c) Para iniciar dicha solicitud, el grupo interesado deberá adjuntar
constancia de la opinión del resto de los propietarios de la manzana,
certificada por la autoridad de aplicación correspondiente.
d) Las normas que surjan como consecuencia de este procedimiento deberán
ser elevadas al Honorable Concejo Deliberante para su votación.
10.3 Plan de Sector
Como respuesta al requerimiento formulado por algún órgano o repartición
municipal , por el PECU en respuesta a iniciativas de alguna
organización vecinal u organización representativa de algún sector de la
comunidad (comercio, industria o turismo, etc.) o ante la necesidad de
implementar una nueva política urbana; el Departamento Ejecutivo elevará
al Honorable Concejo Deliberante la reformulación de las normas vigentes
para un sector de la ciudad.
10.4 Modificaciones Globales
Como corresponsable de la formulación e implementación de la política
urbana, el Departamento Ejecutivo podrá, por su propia iniciativa o
canalizando las iniciativas de la comunidad planteadas según los
artículos anteriores, (10.1, 10.2 y 10.3) proponer modificaciones
globales al Código, reconsiderar normas, formular planes (generales, de
detalle y de sector), como así también generar toda otra propuesta que
permita mejorar la calidad de vida de la población.
10.5 Procedimiento Administrativo
a) Antes de ser elevadas al Honorable Concejo Deliberante para su
aprobación las propuestas deberán ser expuestas en una audiencia pública
convocada por el PECU, asegurando la difusión necesaria para lograr la
concurrencia de los organismos representativos de la comunidad y de los
vecinos del barrio.
b) Como resultado de esta audiencia se labrará un Acta que será agregada
al expediente con que el Departamento Ejecutivo eleve la propuesta al
Honorable Concejo Deliberante.
c) Con estos elementos de juicio el Honorable Concejo Deliberante podrá
tratar estas modificaciones requiriendo para su aprobación mayorías
especiales (dos tercios)
d) Una vez aprobadas las modificaciones deberán ser publicadas y
difundidas por los medios de comunicación debiendo el Departamento
Ejecutivo implementar los mecanismos que estime conveniente a fin de
asegurar su difusión y efectivo cumplimiento.
e) El Departamento Ejecutivo contará con un plazo de cuarenta y cinco
(45) días a partir de la realización de la audiencia pública, para la
presentación del proyecto de modificación al Código al Honorable Concejo
Deliberante.
f) A partir de la fecha de entrada al Honorable Concejo Deliberante, el
mismo contará con un plazo máximo de 120 días para expedirse en forma
favorable o desfavorable, fallo que deberá ser correctamente
fundamentado
g) Al finalizar cada año legislativo la Autoridad de aplicación
publicará una versión actualizada del Código incorporando el conjunto de
modificaciones aprobadas durante ese año
Fuente:
http://www.colegioarqeste.com.ar/index.php
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Ver
la "Ordenanzas
Modificatorias"
o las
"Fichas de Distritos sobre FOS y FOT".
www.tommasiarquitectura.com.ar
