"Ley Nº 13.512/48 -
Régimen de Propiedad Horizontal".
Reemplazada por el actual Código Civil y Comercial que incorpora este
instituto en el Título V Arts. 2037 y siguientes algunos de los cuales
se transcriben:
Reglamento de Administración.
ARTÍCULO 2037.-
Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre
un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece
este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
ARTÍCULO 2038.-
Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el
titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura
pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en
el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se
integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
ARTÍCULO 2044.-
Obligaciones.: Consorcio. El conjunto de los propietarios de las
unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
ARTÍCULO 2046 El propietario está obligado a
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal,
y del reglamento interno, si lo hay;
ARTICULO 2051.-
Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras
nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo
informe técnico de un profesional autorizado.-
ARTÍCULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en
ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes
comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta
injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y
exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado
anterior, a costa del propietario.-
Reglamento de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 2056.-
Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a)
determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales
y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración
de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del
consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada
unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas
comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de
los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k)
destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas
de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de
propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n)
especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en
asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las
distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para
modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar
las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la
disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del
administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t)
fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades
especiales del consejo de propietarios.-
ARTÍCULO 2059.-
Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la
asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal,
con trascripción del orden del día, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si
están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar
el tema.-
Artículo 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos
de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o
por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a más de una persona.
Artículo 2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de
uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,
agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de
beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención
en contrario.
Artículo 3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los
demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que
se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro
inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables
del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos
actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a
que accedan.
Artículo 4. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o
constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
Artículo 5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y
reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o
los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes
o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
Artículo 6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a
fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de
los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio.
Artículo 7. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos
o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de
los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como
excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.
Artículo 8. Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de
sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas
de administración y reparación de las partes y bienes comunes del
edificio, indispensables para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes
comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio
de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o
a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad,
destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio,
pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y
resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva;
pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una
expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar
expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes
comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los
propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin
llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a
su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes
por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
Artículo 9. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar
y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta
modificación deberá también consignarse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las
cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de
los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el
personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de
su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos
en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Artículo 10. Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de
los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los
propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que
prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario
tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un
propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible
lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará
al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia
suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá
resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y
deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente
corresponda a fin de escucharlos.
Artículo 11. El representante de los propietarios actuará en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquellos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Artículo 12. En caso de destrucción total o parcial de más de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la
venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así,
podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor,
la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir
la parte de ésta, según valuación judicial.
Artículo 13. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez
la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Artículo 14. No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y
si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos
o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Artículo 15. En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante
o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante
el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la trasgresión, se
impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en
beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de
la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
Artículo 16. En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente
más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del
terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no
podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir
la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Artículo 17. La obligación que tienen los propietarios de contribuir al
pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue
siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la
extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código
Civil.
Artículo 18. A los efectos de la presente ley, quedan derogados los
artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra
disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Artículo 19. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los
requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos
a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o
departamentos, planos que será necesario acompañar, etcétera.
Artículo 20. De forma.
Datos
Complementarios:
Ley No.: 13.512
Ámbito de aplicación: Nación
Publicación: B. O. del 18 de Septiembre de 1948
Reglamentada por: Decreto 18.743/49.
Fuente:
http://www.consorciofacil.com.ar/downloads.html
http://www.cideii.org.ar/Cuadro_Comparativo_ley_13512_y_el_nuevo_Codigo_Civil_y_Comercial.htm
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Ver "Decreto
18.743/49 - Reglamentación
Ley 13.512/48 - Propiedad Horizontal".
